05 marzo, 2009
29 enero, 2009
BIENVENIDOS AL SEGUNDO NUMERO
Estimados Colegas:
Muchas gracias por la acogida a nuestro Blog, nos ha dado mucho gusto saber que lo han visto no solo en el Perù sino tambien en otros paises, esto nos anima a seguir avanzando, con el firme proposito de mantener nuestra comunicacion, estar al tanto de temas que nos interesan como peritos y como arquitectos. Nos gustaria recibir mas comentarios y sugerencias, ustedes saben que el blog es de todos los peritos arquitectos, invitamos a que nos envien informacion que pueda ser de utilidad para publicarla.
Cordialmente
Alfredo Mujica Yèpez
Encargado del Blog
OPORTUNIDADES DE INVERSION
Como cierre del año, en el curso de post grado de real estate que damos en Di Tella, hicimos un ejercicio grupal muy simple. Les pedimos a los alumnos que, por grupos, identificaran las mejores oportunidades de inversión que visualizan para el 2009. Con las ideas que surgieron, hicimos un debate que fue largo y enriquecedor. Por Damián Tabakman La mayoría identificó las oportunidades en los casos emergentes de la crisis. Se habló de fideicomisos con fiduciantes que no pagan y que empiezan a necesitar capital adicional para subsistir, incluso paralizando algunos proyectos, también de emprendimientos de lujo que estaban orientados a inversores o compradores de afuera que ya están presionando para irse, y de desarrolladores que financiaron sus obras con deuda que hoy tiene tasas muy altas y los obliga a tomar decisiones inmediatas. En ese contexto, sumado al mínimo flujo de ventas, a la inexistencia de crédito hipotecario (incluso sin esperanzas con la desaparición de las AFJPs) y a la percepción de los clientes que los precios tienen que bajar, los negocios que se ven para el año entrante, si alguien estuviera dispuesto a inyectar dólares en nuestro mercado, son clásicos proyectos de las épocas muy complicadas. Pero los valores de los inmuebles en nuestro medio siguen resistiendo, mientras que en Miami, por ejemplo, ya se consiguen unidades a precios equivalentes a los de acá, luego de asumir caídas de hasta el 50%. Allí el real estate es mala palabra en el mundo de las inversiones. Es el culpable de todos los males, junto con las hipotecas tóxicas, luego de años de haber sido la súper estrella de la riqueza norteamericana. Aquí y ahora la gente opta por la liquidez. Se ha perdido mucha plata, en especial los que tenían dinero fuera del país o inversiones financieras locales, por ejemplo en acciones. Por las caídas de las cotizaciones, se habla de pérdidas patrimoniales de capital que son récord histórico, y eso ha cambiado de raíz la forma de evaluar las nuevas decisiones de inversión, de percibir el riesgo y de resguardar los ahorros de largo plazo. Mientras los activos financieros ajustan su precio con mayor celeridad, los inmobiliarios reaccionan más lentamente. Y en entornos virtualmente sin endeudamiento bancario, como es el caso del real estate local, lo que sucede es que se reduce significativamente el volumen de transacciones. Los propietarios prefieren no vender a los valores de las contra ofertas, y los compradores simplemente no compran. Entre los Developers, la realidad tiene otra dinámica, la crisis financiera genera otras urgencias, y la reacción a la nueva realidad termina siendo más rápida. Pero claro, hoy ya no se detectan bolsones de riqueza con vocación por entrar al sector, como hasta hace un año fue el campo, generándonos un volumen de actividad como nunca habíamos tenido. Sucede que a la salida de la crisis del 2001, los países desarrollados crecían y crecían, y esa realidad, que hoy no está, ayudaba a través de la demanda de commodities, sus precios crecientes, y un sector agropecuario que no se cansaba de comprar propiedades.
Algunas buenas noticias
Es lícito preguntarse si la nueva realidad genera algunas buenas noticias para el sector, y la respuesta es que algunas hay. Por ejemplo, hay desarrolladores que vendieron unidades a precio fijo en dólares y que hoy los hacen valer más al cobrar sus cuotas, en muchos casos postergando inversiones a la espera de una devaluación mayor y una inflación sectorial en pesos controlada. Hay también productos premium que siguen teniendo demanda a precios muy buenos. Por otra parte, los terrenos empiezan a bajar por falta de demanda de los emprendedores al igual que los costos de obra en moneda dura. Algunos son optimistas con el impacto que el “perdonazo impositivo” tendrá sobre el sector, y otros creen que, en última instancia, el descrédito de los activos financieros locales e internacionales volverá a ratificar que el único ahorro consistente para el largo plazo es el ladrillo. Pero lo concreto es que hoy, de cara a un 2009 que va a ser muy difícil, solo compran inmuebles los buscadores de oportunidades (cuando las encuentran) o los que detectan la posibilidad de adquirir un buen activo que siempre quisieron y que ahora sale al mercado por alguna razón puntual. Pero como este tipo de situaciones no abundan, hay pocas transacciones. Y muchos creen que, hasta que el real estate no sincere sus valores como ha ocurrido en Miami o como ha sucedido con la cotización de las acciones de Irsa por ejemplo, seguiremos con un mercado raquítico.
Pensando lo esencial
Al cierre del curso anual de real estate de Di Tella, además de brindar, recorrimos y debatimos sobre todos estos temas. Pero dado que estábamos en un ambiente académico, rápidamente emergió una cuestión de fondo que hace a la esencia de nuestra disciplina, y que es el problema del valor. En efecto, toda vez que emprendemos un proyecto, o para ser más precisos, que tomamos una decisión de inversión en bienes raíces, estamos asumiendo una postura respecto del valor de los activos inmobiliarios. La gran pregunta que hoy nadie sabe cómo responder, es cuánto valen las propiedades para saber si es momento de comprar o de vender, y por eso pocos actúan y el volumen de operaciones se minimiza. Pero un espacio de reflexión universitaria nos obliga a pensar en estas cuestiones, y por eso en Di Tella se revisaron las series históricas de valores para saber en qué punto estamos hoy. También se evaluó el costo de reposición, pero rápidamente algunos argumentaron que el 80% de las compra-ventas se hacen con usados, y en ese contexto, cuánto cuesta edificar es algo poco relevante. En los 80, por varios años resultó más caro construir que el precio de las unidades terminadas, como ocurre hoy en día en los países desarrollados que sufrieron burbujas. Por otra parte, se hizo referencia a la renta corriente por alquileres que los inmuebles dejan y a la tasa de capitalización como forma de saber cuánto tiene que valer una propiedad. Algunos alumnos recurrieron a los comparables internacionales, o al concepto de costo de oportunidad y a las alternativas de inversión disponibles a la hora de hablar de precios sustentables en el tiempo. Finalmente se concluyó que no hay una sola forma de entender el valor de un activo inmobiliario. Además, por ser un bien durable, se nos complica incluso definir una moneda de medición. De hecho, un grupo de alumnos recordó que en los setenta los inmuebles valían mucho en Argentina en dólares, simplemente porque el dólar no valía nada. Habiendo debatido varias horas, llegamos a una única conclusión: venimos de varios años de mucha actividad, y ahora estamos ingresando en un tórrido invierno inmobiliario, en el que habrá oportunidades puntuales que solo algunos verán y probablemente pocos podrán aprovechar. Mientras tanto, habrá que concentrarse por un tiempo en mirar para adentro de cada organización, en hacer las tareas pendientes, en volver a lo esencial y en considerar proyectos conservadores, sólidos y sin deuda, que apunten al mediano plazo.
Es fácil equivocarse
Ante semejante volatilidad e incertidumbre como la que estamos viviendo, toda vez que el preconcepto solidez y solvencia ha sido cuestionado de raíz, muchos ya han tomado una sabia decisión: se fueron de vacaciones a sitios caros, convencidos que así van a ganar mucha plata. Claro, los desarrolladores son hacedores incorregibles, y tomar la decisión de hacer hoy, puede ser una pésima idea. Por eso, la mejor forma de ahorrar, dicen irónicamente, es gastar la plata en ocio y no en malas inversiones. Es claro que llegó el momento de olvidarnos del ego al proyectar emprendimientos. No es una época para imaginar la torre más alta ni el proyecto más prestigioso. Vivimos una circunstancia que nos obliga a sumergirnos en la perspectiva del inversor, que solo mira índices, tasas de rentabilidad, riesgo, resguardo de su capital, liquidez, solvencia, costo de oportunidad y retornos. Si Usted está preparado para hablar ese lenguaje, si puede poner entre paréntesis la buena arquitectura, el marketing y el glamour, para comunicarse en esos otros términos con sus inversores, quédese en Buenos Aires buscando negocios. Los habrá, habrá proyectos fallidos con necesidades urgentes de capital, dueños de hedge funds americanos con inversiones en real estate en Argentina dispuestos a salir a cualquier precio, o empresas con necesidad de vender buenos activos. También habrá endeudados que venderán propiedades baratas porque las tasas de interés los están consumiendo, o compañías públicas que buscarán sacarse de encima inmuebles a buenos valores para recomprar sus propios bonos corporativos híper devaluados. Pero si Usted es de los que se enamoran de sus proyectos, de los Developers que creen en sus diseños novedosos o vanguardistas, si Usted es un idílico del real estate y ha sido exitoso en los últimos años haciendo torres glamorosas y creativas en Puerto Madero o en Miami, váyase de vacaciones ya. Con Usted nos vemos en marzo, porque si se queda va a sufrir. Y cuando digo marzo, me refiero al 03/2010.
Algunas buenas noticias
Es lícito preguntarse si la nueva realidad genera algunas buenas noticias para el sector, y la respuesta es que algunas hay. Por ejemplo, hay desarrolladores que vendieron unidades a precio fijo en dólares y que hoy los hacen valer más al cobrar sus cuotas, en muchos casos postergando inversiones a la espera de una devaluación mayor y una inflación sectorial en pesos controlada. Hay también productos premium que siguen teniendo demanda a precios muy buenos. Por otra parte, los terrenos empiezan a bajar por falta de demanda de los emprendedores al igual que los costos de obra en moneda dura. Algunos son optimistas con el impacto que el “perdonazo impositivo” tendrá sobre el sector, y otros creen que, en última instancia, el descrédito de los activos financieros locales e internacionales volverá a ratificar que el único ahorro consistente para el largo plazo es el ladrillo. Pero lo concreto es que hoy, de cara a un 2009 que va a ser muy difícil, solo compran inmuebles los buscadores de oportunidades (cuando las encuentran) o los que detectan la posibilidad de adquirir un buen activo que siempre quisieron y que ahora sale al mercado por alguna razón puntual. Pero como este tipo de situaciones no abundan, hay pocas transacciones. Y muchos creen que, hasta que el real estate no sincere sus valores como ha ocurrido en Miami o como ha sucedido con la cotización de las acciones de Irsa por ejemplo, seguiremos con un mercado raquítico.
Pensando lo esencial
Al cierre del curso anual de real estate de Di Tella, además de brindar, recorrimos y debatimos sobre todos estos temas. Pero dado que estábamos en un ambiente académico, rápidamente emergió una cuestión de fondo que hace a la esencia de nuestra disciplina, y que es el problema del valor. En efecto, toda vez que emprendemos un proyecto, o para ser más precisos, que tomamos una decisión de inversión en bienes raíces, estamos asumiendo una postura respecto del valor de los activos inmobiliarios. La gran pregunta que hoy nadie sabe cómo responder, es cuánto valen las propiedades para saber si es momento de comprar o de vender, y por eso pocos actúan y el volumen de operaciones se minimiza. Pero un espacio de reflexión universitaria nos obliga a pensar en estas cuestiones, y por eso en Di Tella se revisaron las series históricas de valores para saber en qué punto estamos hoy. También se evaluó el costo de reposición, pero rápidamente algunos argumentaron que el 80% de las compra-ventas se hacen con usados, y en ese contexto, cuánto cuesta edificar es algo poco relevante. En los 80, por varios años resultó más caro construir que el precio de las unidades terminadas, como ocurre hoy en día en los países desarrollados que sufrieron burbujas. Por otra parte, se hizo referencia a la renta corriente por alquileres que los inmuebles dejan y a la tasa de capitalización como forma de saber cuánto tiene que valer una propiedad. Algunos alumnos recurrieron a los comparables internacionales, o al concepto de costo de oportunidad y a las alternativas de inversión disponibles a la hora de hablar de precios sustentables en el tiempo. Finalmente se concluyó que no hay una sola forma de entender el valor de un activo inmobiliario. Además, por ser un bien durable, se nos complica incluso definir una moneda de medición. De hecho, un grupo de alumnos recordó que en los setenta los inmuebles valían mucho en Argentina en dólares, simplemente porque el dólar no valía nada. Habiendo debatido varias horas, llegamos a una única conclusión: venimos de varios años de mucha actividad, y ahora estamos ingresando en un tórrido invierno inmobiliario, en el que habrá oportunidades puntuales que solo algunos verán y probablemente pocos podrán aprovechar. Mientras tanto, habrá que concentrarse por un tiempo en mirar para adentro de cada organización, en hacer las tareas pendientes, en volver a lo esencial y en considerar proyectos conservadores, sólidos y sin deuda, que apunten al mediano plazo.
Es fácil equivocarse
Ante semejante volatilidad e incertidumbre como la que estamos viviendo, toda vez que el preconcepto solidez y solvencia ha sido cuestionado de raíz, muchos ya han tomado una sabia decisión: se fueron de vacaciones a sitios caros, convencidos que así van a ganar mucha plata. Claro, los desarrolladores son hacedores incorregibles, y tomar la decisión de hacer hoy, puede ser una pésima idea. Por eso, la mejor forma de ahorrar, dicen irónicamente, es gastar la plata en ocio y no en malas inversiones. Es claro que llegó el momento de olvidarnos del ego al proyectar emprendimientos. No es una época para imaginar la torre más alta ni el proyecto más prestigioso. Vivimos una circunstancia que nos obliga a sumergirnos en la perspectiva del inversor, que solo mira índices, tasas de rentabilidad, riesgo, resguardo de su capital, liquidez, solvencia, costo de oportunidad y retornos. Si Usted está preparado para hablar ese lenguaje, si puede poner entre paréntesis la buena arquitectura, el marketing y el glamour, para comunicarse en esos otros términos con sus inversores, quédese en Buenos Aires buscando negocios. Los habrá, habrá proyectos fallidos con necesidades urgentes de capital, dueños de hedge funds americanos con inversiones en real estate en Argentina dispuestos a salir a cualquier precio, o empresas con necesidad de vender buenos activos. También habrá endeudados que venderán propiedades baratas porque las tasas de interés los están consumiendo, o compañías públicas que buscarán sacarse de encima inmuebles a buenos valores para recomprar sus propios bonos corporativos híper devaluados. Pero si Usted es de los que se enamoran de sus proyectos, de los Developers que creen en sus diseños novedosos o vanguardistas, si Usted es un idílico del real estate y ha sido exitoso en los últimos años haciendo torres glamorosas y creativas en Puerto Madero o en Miami, váyase de vacaciones ya. Con Usted nos vemos en marzo, porque si se queda va a sufrir. Y cuando digo marzo, me refiero al 03/2010.
Damián Tabakmandamiantabakman@fibertel.com.ar © ReporteInmobiliario.com, 2003-2008, Martes 2 de diciembre 2008
En Colombia, cuestionan actuación de peritos cuyos avalúos exceden la valoración que tenía como base el IDU
Foto: Archivo / EL TIEMPO
Los peritos, dice el IDU, se han excedido en avaluar predios para construir TransMilenio. El Sena, el Icontec, Fedelonjas y la Sociedad Colombiana de Avaluadores buscan capacitarlos. Hay más de 5 mil.
En los juzgados del circuito aún están en curso 332 procesos de este tipo, que involucran terrenos en los que se han desarrollado diferentes obras.
Algunas de ellas, como el parque Tercer Milenio, la Avenida Longitudinal de Occidente (ALO), las troncales de Suba y Norte-Quito-Sur (NQS), la alameda El Porvenir y la ampliación de la calle 53.
Por ejemplo, por el predio en el que se levantó la estación de TransMilenio en Suba, en el 2006 el IDU tuvo que pagar 10.526 millones de pesos, según el avalúo del perito del Juzgado 28 Civil de Bogotá. Inicialmente, el mismo predio había sido avaluado por el Distrito en 2.615 millones de pesos.
Todos estos procesos de expropiación por vía judicial que afronta el IDU surgieron antes de 2004, y la mayoría data de 1998 y 1999.
Esta situación -que tiene en riesgo las finanzas del Distrito- hizo que la directora de la entidad, Liliana Pardo, alertara sobre la actuación de los peritos judiciales y la demora en los procesos, desde hace más de un año, a la Contraloría Distrital, la Personería de Bogotá, la Procuraduría General de la Nación, el Consejo Superior de la Judicatura y al Zar Anticorrupción.
"Los casos son dicientes -dice Pardo-. Hay falta de competencia e idoneidad en algunos de los auxiliares de la justicia, que no están en capacidad de asumir con imparcialidad y solvencia la tarea de avaluar judicialmente un inmueble".
Casos
Según el perito del Juzgado 20 Civil del Circuito de Bogotá, el Instituto de Desarrollo Urbano (IDU) debe pagar 101.397 millones de pesos por el predio que utilizó para construir la avenida La Esperanza, entre carreras 50 y 68, en el occidente de la ciudad.
El proceso de expropiación de este terreno se ha demorado casi nueve años y ahora la diferencia en el valor comercial del terreno es de más de 100.700 millones de pesos, con respecto al avalúo inicial que hizo el IDU en 1999 (660 millones de pesos). Obviamente, la objeción del IDU ante el juez no se hizo esperar.
Pero este es solo un ejemplo de los 252 casos en los que el IDU ha estado sometido por los peritos judiciales que avalúan inmuebles en cifras descomunales por la expropiación de predios para construir vías, parques y alamedas en Bogotá.
Decisiones de única instancia
Pero apenas hace dos semanas el contralor distrital, Miguel Ángel Moralesrussi, mostró su preocupación al respecto: "No se entiende cómo un juez admite pruebas periciales tan desproporcionadas".
Para Moralesrussi, se trata de una "mano siniestra" que se enriquece por cuenta de las obras del Distrito.
De los 332 procesos que tiene pendientes el IDU, 277 todavía esperan a que el juez decida el peritaje, y no existe un cálculo de lo que tendría que pagar de más la entidad en razón de las decisiones judiciales.
La directora del IDU advierte que los valores de los peritos judiciales no cuentan con sustento técnico ni jurídico, ni corresponden a los precios comerciales vigentes en Bogotá.
"Aunque objetamos los avalúos con argumentos técnicos, en todos los casos se ha confirmado la decisión del perito, y estos son procesos de única instancia que no se pueden apelar", agrega la funcionaria.
Por 199 procesos de expropiación judicial, el IDU ya ha pagado 20 mil millones de pesos.
Entre estos también se destaca el pago de 2.275 millones de pesos por un predio en la calle 94 con autopista Norte, que había sido avaluado por el IDU en 548 millones de pesos, y que hoy es espacio público.
La actuación de los peritos no solo es cuestionada por la directora del IDU, sino también -desde hace varios años- por parte de los entendidos en la materia.
Debido a esta serie de problemas, desde el 2003 el Distrito implementó la expropiación por vía administrativa. El avalúo de los predios ahora lo hace una lonja contratada por el IDU.
Cualquiera puede ser avaluador
Gloria Bonilla, presidenta de la Cámara de la Propiedad Raíz, dice que "los peritos judiciales desconocen las normas, engloban los avalúos y en muchos casos dictaminan el valor que se les ocurre". Los peritos deben ser ingenieros o arquitectos y con experiencia en expropiaciones para obras de utilidad pública.
El presidente ejecutivo de la Sociedad Colombiana de Avaluadores, Héctor Duarte, dice: "Son una piedra en el zapato y sin interés en capacitarse".
Los avaluadores judiciales son escogidos entre una lista de postulados ante el Consejo Superior de la Judicatura. "Tienen que certificar experiencia y matrícula en la Superintendencia de Industria y Comercio, pero ante esta entidad se inscribe cualquier persona -agrega Duarte-. Nosotros tenemos en ese registro a una empleada doméstica como avaluadora de aviones y barcos".
En los juzgados del circuito aún están en curso 332 procesos de este tipo, que involucran terrenos en los que se han desarrollado diferentes obras.
Algunas de ellas, como el parque Tercer Milenio, la Avenida Longitudinal de Occidente (ALO), las troncales de Suba y Norte-Quito-Sur (NQS), la alameda El Porvenir y la ampliación de la calle 53.
Por ejemplo, por el predio en el que se levantó la estación de TransMilenio en Suba, en el 2006 el IDU tuvo que pagar 10.526 millones de pesos, según el avalúo del perito del Juzgado 28 Civil de Bogotá. Inicialmente, el mismo predio había sido avaluado por el Distrito en 2.615 millones de pesos.
Todos estos procesos de expropiación por vía judicial que afronta el IDU surgieron antes de 2004, y la mayoría data de 1998 y 1999.
Esta situación -que tiene en riesgo las finanzas del Distrito- hizo que la directora de la entidad, Liliana Pardo, alertara sobre la actuación de los peritos judiciales y la demora en los procesos, desde hace más de un año, a la Contraloría Distrital, la Personería de Bogotá, la Procuraduría General de la Nación, el Consejo Superior de la Judicatura y al Zar Anticorrupción.
"Los casos son dicientes -dice Pardo-. Hay falta de competencia e idoneidad en algunos de los auxiliares de la justicia, que no están en capacidad de asumir con imparcialidad y solvencia la tarea de avaluar judicialmente un inmueble".
Casos
Según el perito del Juzgado 20 Civil del Circuito de Bogotá, el Instituto de Desarrollo Urbano (IDU) debe pagar 101.397 millones de pesos por el predio que utilizó para construir la avenida La Esperanza, entre carreras 50 y 68, en el occidente de la ciudad.
El proceso de expropiación de este terreno se ha demorado casi nueve años y ahora la diferencia en el valor comercial del terreno es de más de 100.700 millones de pesos, con respecto al avalúo inicial que hizo el IDU en 1999 (660 millones de pesos). Obviamente, la objeción del IDU ante el juez no se hizo esperar.
Pero este es solo un ejemplo de los 252 casos en los que el IDU ha estado sometido por los peritos judiciales que avalúan inmuebles en cifras descomunales por la expropiación de predios para construir vías, parques y alamedas en Bogotá.
Decisiones de única instancia
Pero apenas hace dos semanas el contralor distrital, Miguel Ángel Moralesrussi, mostró su preocupación al respecto: "No se entiende cómo un juez admite pruebas periciales tan desproporcionadas".
Para Moralesrussi, se trata de una "mano siniestra" que se enriquece por cuenta de las obras del Distrito.
De los 332 procesos que tiene pendientes el IDU, 277 todavía esperan a que el juez decida el peritaje, y no existe un cálculo de lo que tendría que pagar de más la entidad en razón de las decisiones judiciales.
La directora del IDU advierte que los valores de los peritos judiciales no cuentan con sustento técnico ni jurídico, ni corresponden a los precios comerciales vigentes en Bogotá.
"Aunque objetamos los avalúos con argumentos técnicos, en todos los casos se ha confirmado la decisión del perito, y estos son procesos de única instancia que no se pueden apelar", agrega la funcionaria.
Por 199 procesos de expropiación judicial, el IDU ya ha pagado 20 mil millones de pesos.
Entre estos también se destaca el pago de 2.275 millones de pesos por un predio en la calle 94 con autopista Norte, que había sido avaluado por el IDU en 548 millones de pesos, y que hoy es espacio público.
La actuación de los peritos no solo es cuestionada por la directora del IDU, sino también -desde hace varios años- por parte de los entendidos en la materia.
Debido a esta serie de problemas, desde el 2003 el Distrito implementó la expropiación por vía administrativa. El avalúo de los predios ahora lo hace una lonja contratada por el IDU.
Cualquiera puede ser avaluador
Gloria Bonilla, presidenta de la Cámara de la Propiedad Raíz, dice que "los peritos judiciales desconocen las normas, engloban los avalúos y en muchos casos dictaminan el valor que se les ocurre". Los peritos deben ser ingenieros o arquitectos y con experiencia en expropiaciones para obras de utilidad pública.
El presidente ejecutivo de la Sociedad Colombiana de Avaluadores, Héctor Duarte, dice: "Son una piedra en el zapato y sin interés en capacitarse".
Los avaluadores judiciales son escogidos entre una lista de postulados ante el Consejo Superior de la Judicatura. "Tienen que certificar experiencia y matrícula en la Superintendencia de Industria y Comercio, pero ante esta entidad se inscribe cualquier persona -agrega Duarte-. Nosotros tenemos en ese registro a una empleada doméstica como avaluadora de aviones y barcos".
DAVID ACOSTA M.REDACTOR DE EL TIEMPO
CENA POR NAVIDAD Y AÑO NUEVO
La directiva del COPECAP organizo la Cena por Navidad y Año Nuevo en un conocido chifa en San Borja, fueron momentos de alegria y confraternidad que vivimos en esta ocasion, hubo un interesante sorteo de presentes navideños, buena comida y bebida, fue un reencuentro para desearnos felices fiestas y un nuevo año lleno de exitos profesionales y armonia familiar.
Gracias a todos los asistentes y al proximo año esperamos encontrarnos con todos ellos y con los que por alguna razon poderosa no pudieron ir esa vez.
16 diciembre, 2008
BIENVENIDOS COLEGAS PERITOS
BIENVENIDOS!
EL COMITÉ DE PERITOS JUDICIALES ARQUITECTOS SE INTEGRA A LAS BONDADES Y VENTAJAS QUE OFRECE LA RED INTERNET Y EL CAMPO VIRTUAL, ABRIENDO UNA VENTANA QUE LLEGUE A TODOS NUESTROS AGREMIADOS PARA INTERCAMBIAR EXPERIENCIAS EN EL QUEHACER DIARIO JUDICIAL.
SOMOS PERITOS, Y SER PERITOS SIGNIFICA OSTENTAR LA DESTREZA Y EXPERIENCIA EN UNA PROFESIÓN, ARTE U OFICIO DETERMINADO.
SOMOS ÓRGANOS DE AUXILIO JUDICIAL, Y ELLO SIGNIFICA QUE INTERVENIMOS EN LOS PROCESOS JUDICIALES PARA COLABORAR CON EL JUEZ EN EL AREA TÉCNICA QUE ÉL NO DOMINA, Y EN LA QUE NOSOTROS SÍ HEMOS SIDO FORMADOS Y CAPACITADOS EN EL AMBITO DE LA ARQUITECTURA … EN SUS DIVERSOS CAMPOS DE ACCION COMO DISEÑO, URBANISMO, EDIFICACIÓN, PAISAJISMO, PLANEAMIENTO …
ESTE BLOG QUE HOY ESTAS VISITANDO, SE HA CREADO POR INICIATIVA DEL CONSEJO DIRECTIVO QUE CONFORMAMOS, Y NO SERIA HOY POSIBLE SIN LA VALIOSISIMA Y DESINTERESADA COLABORACIÓN DE NUESTRO COLEGA Y AMIGO SR. ARQ. ALFREDO MUJICA YEPEZ BAJO ESTRECHA COORDINACION DE NUESTRO VICEPRESIDENTE SR. ARQ. MIGUEL AVILA GARCIA, A QUIENES NO PODÍA DEJAR DE MENCIONAR EN FORMA EXPRESA EN ESTA BIENVENIDA.
EN VÍSPERAS DE LAS FIESTAS NAVIDEÑAS, Y AD-PORTAS DE UN AÑO 2009 QUE SE ASOMA CON LA PROMESA DE NO TRAER GRANDES OLEAJES FINANCIEROS EXTRANJEROS, A TITULO DE REGALO, PRESENTO A UDS. ESTE BLOG QUE NACE CON ESPACIOS QUE CONSIDERAMOS DE UTILIDAD EN NUESTRA ACTIVIDAD Y QUE TENDRA EN EFECTO UTILIDAD, Y QUE PUEDE ADEMAS COMPLEMENTARSE, EN LA MEDIDA QUE NOSOTROS LA PROVEAMOS DE COMENTARIOS, SUGERENCIAS, INFORMACIÓN, ARTÍCULOS O EXPERIENCIAS QUE CONSIDEREMOS IMPORTANTE COMPARTIR EN BENEFICIO DE TODOS Y QUE CONSIDEREMOS CONSTRUCTIVAS A ESTE BLOG.
AYÚDANOS PUES, A QUE ESTE ESFUERZO QUE HOY PONEMOS A TU DISPOSICIÓN, SE CONVIERTA PARA NOSOTROS EN UNA IMPORTANTE HERRAMIENTA DE TRABAJO.
LOS CONVOCAMOS A CONSTRUIR JUNTOS ESTE PORTAL CUYOS CIMIENTOS LES ENTREGAMOS HOY EN ESTAS FIESTAS DE NAVIDAD… Y QUE EL ESPIRITU NAVIDEÑO NOS INSPIRE A DEPONER ALGUNAS POSICIONES INDIVIDUALES PARA APRENDER QUE COMPARTIENDO INFORMACIÓN Y EXPERIENCIAS NOS HACEMOS TODOS MAS FUERTES GREMIAL Y PROFESIONALMENTE.
Diciembre 2008.
ARQ. DANIEL BEJAR RODRIGUEZ
Presidente COPECAP
EL COMITÉ DE PERITOS JUDICIALES ARQUITECTOS SE INTEGRA A LAS BONDADES Y VENTAJAS QUE OFRECE LA RED INTERNET Y EL CAMPO VIRTUAL, ABRIENDO UNA VENTANA QUE LLEGUE A TODOS NUESTROS AGREMIADOS PARA INTERCAMBIAR EXPERIENCIAS EN EL QUEHACER DIARIO JUDICIAL.
SOMOS PERITOS, Y SER PERITOS SIGNIFICA OSTENTAR LA DESTREZA Y EXPERIENCIA EN UNA PROFESIÓN, ARTE U OFICIO DETERMINADO.
SOMOS ÓRGANOS DE AUXILIO JUDICIAL, Y ELLO SIGNIFICA QUE INTERVENIMOS EN LOS PROCESOS JUDICIALES PARA COLABORAR CON EL JUEZ EN EL AREA TÉCNICA QUE ÉL NO DOMINA, Y EN LA QUE NOSOTROS SÍ HEMOS SIDO FORMADOS Y CAPACITADOS EN EL AMBITO DE LA ARQUITECTURA … EN SUS DIVERSOS CAMPOS DE ACCION COMO DISEÑO, URBANISMO, EDIFICACIÓN, PAISAJISMO, PLANEAMIENTO …
ESTE BLOG QUE HOY ESTAS VISITANDO, SE HA CREADO POR INICIATIVA DEL CONSEJO DIRECTIVO QUE CONFORMAMOS, Y NO SERIA HOY POSIBLE SIN LA VALIOSISIMA Y DESINTERESADA COLABORACIÓN DE NUESTRO COLEGA Y AMIGO SR. ARQ. ALFREDO MUJICA YEPEZ BAJO ESTRECHA COORDINACION DE NUESTRO VICEPRESIDENTE SR. ARQ. MIGUEL AVILA GARCIA, A QUIENES NO PODÍA DEJAR DE MENCIONAR EN FORMA EXPRESA EN ESTA BIENVENIDA.
EN VÍSPERAS DE LAS FIESTAS NAVIDEÑAS, Y AD-PORTAS DE UN AÑO 2009 QUE SE ASOMA CON LA PROMESA DE NO TRAER GRANDES OLEAJES FINANCIEROS EXTRANJEROS, A TITULO DE REGALO, PRESENTO A UDS. ESTE BLOG QUE NACE CON ESPACIOS QUE CONSIDERAMOS DE UTILIDAD EN NUESTRA ACTIVIDAD Y QUE TENDRA EN EFECTO UTILIDAD, Y QUE PUEDE ADEMAS COMPLEMENTARSE, EN LA MEDIDA QUE NOSOTROS LA PROVEAMOS DE COMENTARIOS, SUGERENCIAS, INFORMACIÓN, ARTÍCULOS O EXPERIENCIAS QUE CONSIDEREMOS IMPORTANTE COMPARTIR EN BENEFICIO DE TODOS Y QUE CONSIDEREMOS CONSTRUCTIVAS A ESTE BLOG.
AYÚDANOS PUES, A QUE ESTE ESFUERZO QUE HOY PONEMOS A TU DISPOSICIÓN, SE CONVIERTA PARA NOSOTROS EN UNA IMPORTANTE HERRAMIENTA DE TRABAJO.
LOS CONVOCAMOS A CONSTRUIR JUNTOS ESTE PORTAL CUYOS CIMIENTOS LES ENTREGAMOS HOY EN ESTAS FIESTAS DE NAVIDAD… Y QUE EL ESPIRITU NAVIDEÑO NOS INSPIRE A DEPONER ALGUNAS POSICIONES INDIVIDUALES PARA APRENDER QUE COMPARTIENDO INFORMACIÓN Y EXPERIENCIAS NOS HACEMOS TODOS MAS FUERTES GREMIAL Y PROFESIONALMENTE.
Diciembre 2008.
ARQ. DANIEL BEJAR RODRIGUEZ
Presidente COPECAP
COMENTARIOS URBANOS Diego La Rosa
COMENTARIOS URBANOS
Por: Diego La Rosa
Cumpliendo mi ofrecimiento, gustosamente les resumo tres temas que estoy adoptando e imponiéndome como modus vivendi en mi condición de arquitecto, urbanista y valuador urbano. Espero sean de su agrado y en tal eventualidad espero sus comentarios.
Por: Diego La Rosa
Cumpliendo mi ofrecimiento, gustosamente les resumo tres temas que estoy adoptando e imponiéndome como modus vivendi en mi condición de arquitecto, urbanista y valuador urbano. Espero sean de su agrado y en tal eventualidad espero sus comentarios.
El primer tema se refiere a NUESTRA MISIÓN: CREAR VALOR. Haciendo un análisis panorámico podremos comprender la responsabilidad del ciudadano profesional en el Perú en donde arquitectos, ingenieros, abogados, médicos o contadores estamos comprometidos en la responsabilidad de impulsar el desarrollo: Físico del territorio urbano o rural; Cívico en el proceso educativo y sanitario; Laboral en la creación de oportunidades y fuentes de trabajo; cultural para tener ciudadanos mejorar informados y capacitados para la toma de decisiones y Ambiental para salvaguardar los valores que nuestro país detenta. ¿Acaso no comprendemos que debemos los profesionales comprometernos en la lucha por salvaguardar el legado y el patrimonio que el destino y nuestro ancestral país nos ha dado?.
El segundo tema se refiere a la VALORACIÓN DE CIUDADES. Sentimos la sensación de atracción o repulsa hacia tal o cual barrio o ciudad como consecuencia del atractivo o rechazo urbanos generados a causa de la acción o inacción de los habitantes. Por acción del hombre es decir por responsabilidad nuestra las ciudades encuentran o alcanzan su destino; algunas mejorando económicamente; otras cayendo en la inseguridad y algunas sin generar ruido crecen o viven en silencio y tranquilidad; todo lo dicho se traduce en el reconocimiento del analista urbano –Valuador propiamente dicho - que puede recomendar y calificar tal o cual urbe, región o barrio para trabajar, para vivir o para visitar.
El tercer tema y que me fascina es HUMANIZANDO LA CIUDAD: Hace un año conocí a Jan Gehl apasionado urbanista danés responsable de notables trabajos de mejoramiento de la calidad urbana en varias metrópolis de Europa, Asia y América. Jan promueve humanizar las ciudades mediante un cuidadoso tratamiento del equilibrio de los espacios y vías de circulación de personas y vehículos para mejorar la calidad de vida urbana; nos ha dejado un claro y realista mensaje de critica y a la vez de optimismo sobre el agravamiento de la calidad urbana de nuestras ciudades a causa de la desorientación e inacción de las autoridades que han sido derrotadas por quienes dan preferencia a los vehículos en menoscabo del hombre. Las vías de circulación y sus espacios complementarios deben estar destinados al hombre – origen y objetivo final- y tal tarea -casi ignorada por quienes toman decisiones- debe ser nuestro trabajo. El enfoque es grave pues como sabemos y comprobamos en Lima. Aquí increíblemente el vehículo siempre tiene la preferencia sobre el ser humano. El profesor Gehl quien ha alcanzado reconocimiento universal por sus aportes al orden urbano humanizando las ciudades, esta trabajando en Australia, China USA y en Bogotá donde recientemente pude visitar algunas áreas intervenidas desde luego peatonalizándolas con gran éxito.
Lima, 11 de diciembre de 2008.
http://www.diegolarosa.com/
DIEGO LA ROSA JAIMEZ
Arquitecto y Master en Valuación Benemérita Universidad Autónoma de Puebla – México.
El segundo tema se refiere a la VALORACIÓN DE CIUDADES. Sentimos la sensación de atracción o repulsa hacia tal o cual barrio o ciudad como consecuencia del atractivo o rechazo urbanos generados a causa de la acción o inacción de los habitantes. Por acción del hombre es decir por responsabilidad nuestra las ciudades encuentran o alcanzan su destino; algunas mejorando económicamente; otras cayendo en la inseguridad y algunas sin generar ruido crecen o viven en silencio y tranquilidad; todo lo dicho se traduce en el reconocimiento del analista urbano –Valuador propiamente dicho - que puede recomendar y calificar tal o cual urbe, región o barrio para trabajar, para vivir o para visitar.
El tercer tema y que me fascina es HUMANIZANDO LA CIUDAD: Hace un año conocí a Jan Gehl apasionado urbanista danés responsable de notables trabajos de mejoramiento de la calidad urbana en varias metrópolis de Europa, Asia y América. Jan promueve humanizar las ciudades mediante un cuidadoso tratamiento del equilibrio de los espacios y vías de circulación de personas y vehículos para mejorar la calidad de vida urbana; nos ha dejado un claro y realista mensaje de critica y a la vez de optimismo sobre el agravamiento de la calidad urbana de nuestras ciudades a causa de la desorientación e inacción de las autoridades que han sido derrotadas por quienes dan preferencia a los vehículos en menoscabo del hombre. Las vías de circulación y sus espacios complementarios deben estar destinados al hombre – origen y objetivo final- y tal tarea -casi ignorada por quienes toman decisiones- debe ser nuestro trabajo. El enfoque es grave pues como sabemos y comprobamos en Lima. Aquí increíblemente el vehículo siempre tiene la preferencia sobre el ser humano. El profesor Gehl quien ha alcanzado reconocimiento universal por sus aportes al orden urbano humanizando las ciudades, esta trabajando en Australia, China USA y en Bogotá donde recientemente pude visitar algunas áreas intervenidas desde luego peatonalizándolas con gran éxito.
Lima, 11 de diciembre de 2008.
http://www.diegolarosa.com/
DIEGO LA ROSA JAIMEZ
Arquitecto y Master en Valuación Benemérita Universidad Autónoma de Puebla – México.
14 diciembre, 2008
ASPECTOS TECNICOS DE LA PRUEBA PERICIAL Arq. Mario Falero (España)
ASPECTOS TÉCNICOS DE LA PRUEBA PERICIAL
Por: Mario Falero Ramírez
Arquitecto: Colegiado en el Colegio Oficial de Arquitectos de Sevilla nº 003976
Perito de la Agrupación de Arquitectos de Sevilla nº 0049
Por: Mario Falero Ramírez
Arquitecto: Colegiado en el Colegio Oficial de Arquitectos de Sevilla nº 003976
Perito de la Agrupación de Arquitectos de Sevilla nº 0049
MIEMBRO DE LA AGRUPACION DE ARQUITECTOS DE PERITOS Y FORENSES DE SEVILLA - ESPAÑA
El Arquitecto que tiene como especialización el desarrollo de trabajos relacionados con el Peritaje, tiene que tener en cuenta una serie de puntos de vista a la hora de realizar cualquier encargo profesional.
Para poder ejecutar cualquier encargo de peritaje, los Arquitectos debemos conocer la Normativa de Obligado Cumplimiento, conocer el Sistema Judicial que nos afecta y además debemos conocer las técnicas que nos permiten desarrollar un trabajo coherente, ordenado, fiable y adecuado a la normativa en vigor.
Como vemos pues, estas condiciones no se estudian necesariamente en las Escuelas de Arquitectura. por lo que nos vemos en la necesidad de realizar una formación complementaria, que nos ayude a conseguir nuestros objetivos, por otro lado, los Arquitectos formamos parte de las Agrupaciones de Arquitectos Peritos y Forenses, que bajo el paraguas del Colegio de Arquitectos ayudan a ordenar el desarrollo de nuestra actividad.
El Arquitecto que tiene como especialización el desarrollo de trabajos relacionados con el Peritaje, tiene que tener en cuenta una serie de puntos de vista a la hora de realizar cualquier encargo profesional.
Para poder ejecutar cualquier encargo de peritaje, los Arquitectos debemos conocer la Normativa de Obligado Cumplimiento, conocer el Sistema Judicial que nos afecta y además debemos conocer las técnicas que nos permiten desarrollar un trabajo coherente, ordenado, fiable y adecuado a la normativa en vigor.
Como vemos pues, estas condiciones no se estudian necesariamente en las Escuelas de Arquitectura. por lo que nos vemos en la necesidad de realizar una formación complementaria, que nos ayude a conseguir nuestros objetivos, por otro lado, los Arquitectos formamos parte de las Agrupaciones de Arquitectos Peritos y Forenses, que bajo el paraguas del Colegio de Arquitectos ayudan a ordenar el desarrollo de nuestra actividad.
Los arquitectos en España, a la hora de realizar un encargo profesional, tenemos en cuenta una serie de aspectos necesarios para que este trabajo sea un documento profesionalmente impecable. Además debemos conocer las responsabilidades que nos afectan y la deontología profesional que debemos cumplir.
Como es bien conocido un Peritaje esta constituido por una serie de aspectos que son los Aspectos Técnicos, los Aspectos Jurídicos y la Deontología Profesional, todos ellos con una importante complejidad. En esta oportunidad y teniendo en cuenta que un artículo solo se da una idea del tema, tratare sobre los Aspectos Técnicos de la Prueba Pericial.
Es claro, que el arquitecto experto, al redactar el informe y emitir un dictamen, emite opinión, y el juez a partir de esa opinión y las informaciones relativas al caso formará su criterio. El experto no juzga, opina fundamentalmente sobre la cuestión y orienta al juez en los aspectos de carácter técnico, que la mayoría de veces alumbran el camino hasta una decisión final, pero sin olvidar que el dictamen no es vinculante para el juez.
1. CRITERIOS PARA LA ELABORACIÓN DE DICTAMENES
A. Criterio de Competencia.- El perito tiene que tener los conocimientos necesarios y desarrollar un profundo estudio del tema cuestionado, actuando con prudencia y rigor en todo el proceso.
B. Criterio de Independencia.- Los Arquitectos peritos, estamos obligados a actuar con plena independencia, sin que en ningún momento la actuación como tal pueda estar mediatizada.
C. Criterio de Objetividad.- Es esencial que el perito dé una visión objetiva y real de los hechos teniendo siempre presente las normas vigentes en todos los momentos del proceso judicial.
D. Criterio de Concreción y Claridad.- El perito debe expresarse de manera concisa, concreta, clara y razonada, fundamentando las conclusiones.
Teniendo en cuenta estos criterios, estamos en condiciones de redactar nuestro dictamen atendiendo a las siguientes recomendaciones.
2. RECOMENDACIONES TÉCNICAS PARA LA REDACCIÓN DE DICTAMENES
A. Recomendaciones relativas a la competencia.
a. Información: la información que utilicemos debe ser veraz, contrastada y precisa
b. Análisis: el perito debe efectuar un análisis científico de las cuestiones (daños, patologías, causas, efectos, etc.)
c. Diagnóstico: tanto el análisis como el diagnóstico deberán ser científicos; la explicación llana.
d. Procedimiento: el perito debe proceder con método, aplicar una metodología que permita un seguimiento racional del proceso, que le llevará a las conclusiones.
e. Tener Conocimientos Técnicos del tema que se trata.
Si sobre algún tema, el perito no está seguro, o desconoce, tiene dos opciones:
1. Renunciar al dictamen, alegando que no es de su especialidad
2. Buscar un colaborador o especialista que le ayude en ese tema. Asumiendo los resultados como suyos.
f. Tener Conocimiento de la Normativa: sean o no de obligado cumplimiento, así como las consecuencias de su incumplimiento.
g. El perito tiene que conocer el procedimiento legal que regula su actuación.
h. La opinión del técnico ha de ser contrastada con datos objetivos, tales como ensayos, procedimientos deductivos, referencia a Normativas y en definitiva, con criterios fundados que justifiquen las conclusiones a que se llegue en el informe.
B. Recomendaciones relativas a la independencia.
a. El perito no ha de tomar partido, y deberá renunciar si no se siente absolutamente independiente.
b. El perito no es un mercenario. Es un técnico al servicio de la Justicia. Su misión es colaborar con ella.
c. Aún cuando actúe de parte, no ha de manifestar ni minimizar los defectos, ni ocultar información básica.
d. Un mínimo de parcialidad en el desarrollo en la exposición de los hechos de un Dictamen, puede descalificarlo plenamente.
C. Recomendaciones relativas a la objetividad.
Recordemos que es imprescindible que solamente debe contestarse a aquello que se pregunta; ahora bien, si se aprecia que la mera contestación no ofrece suficientes elementos de información, se solicitará al juez permiso para la ampliación de aquellos aspectos que se consideren necesarios.
D. Recomendaciones relativas a la concreción.
a. Evaluar económicamente las reparaciones, haciéndolo con criterios de objetividad, en el momento de emitir el informe y aplicando los Módulos colegiales (si los hubiera) o los precios oficiales de la construcción de ese momento.
b. Es conveniente señalar si un defecto advertido lo es de proyecto, de dirección, o de ejecución, y proceder a justificar el motivo.
c. Si se pide en el proceso es necesario, y si no se pide es conveniente, evaluar económicamente el coste de la reparación que se propone. Debe evaluarse el coste de la solución técnica idónea que sea más económica y de acuerdo con el marco de la calidad del producto.
E. Recomendaciones relativas a la comprensión
a. Hacer legible, fácilmente inteligible, lo que expresamos.
b. No se debe huir de un lenguaje que nos es propio, pero estamos opinando e informando para alguien a quien no le es habitual ese lenguaje.
F. Otras recomendaciones técnicas o de actitud profesional.
a. Si se propone una solución técnica de reparación, procede exigir un nivel de calidad igual a la del proyecto inicial.
b. Hay que evitar criterios de opinión que no se basen en hechos concretos y conocidos, excluyendo así especulaciones de lo que ocurriría en el futuro, no contrastadas con hechos reales.
c. Algunas afirmaciones descalifican al perito (por ejm. No es admisible decir que falta cemento sin comprobación, o decir que una deficiencia es debida a una falta de hierro, pero no ha sido posible comprobarlo, etc.)
d. Un dictamen en el que se menosprecia el trabajo de un compañero se descalifica por si mismo. El perito debe mantener con justeza el lenguaje y la actitud.
e. Hablar siempre con el Arquitecto y otros agentes intervinientes en la obra objeto del proceso para que nos puedan exponer los antecedentes.
Con estos principios, podemos tener garantías de que nuestro trabajo será un buen trabajo, ya que somos unos técnicos formados como expertos en temas judiciales, estamos acostumbrado a un pronunciamiento, a un lenguaje, a veces a unas enrevesadas preguntas, junto al conocimiento específico y habitual de ciertos aspectos legales y de procedimiento.
Por ello, desde el propio colectivo de los arquitectos, deberíamos reclamar ese nivel de especialidad en temas que tarde o temprano nos afectan. Contar con un Arquitecto experto judicial es una garantía par todos.
Por lo antes expuesto, pensamos que es imprescindible trasladar a la Judicatura la necesidad de contar con verdaderos expertos judiciales en cada procedimiento. En España, se han logrado muy buenos resultados al respecto, y hoy los Jueces ya no dudan de que los Arquitectos son los profesionales más idóneos para asesorarles en todos los temas relacionados con la Construcción y la Cuidad. Sin embargo a pesar de este avance, queda todavía camino por recorrer.
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