Como un verano con poco sol, la actividad comercial en Asia aún no despunta. Pero las perspectivas del negocio inmobiliario sí auguran un sol brillante en este balneario, foco del desarrollo del sur de Lima
Desde hace algunos veranos, el balneario de Asia se ha transformado en el epicentro del sur, con playas que desempeñan un papel protagónico en la actividad inmobiliaria, comercial y social de Lima. Si Abraham Valdelomar hubiera sido un creativo de márketing, habría escrito: “el verano son las playas del sur y las playas del sur son Asia”. Sinónimo de exclusividad y riqueza, para muchos limeños Asia es una vitrina gigantesca, en la que más importante que pasar el verano es estar allí.
Hace cinco años, en las 30 playas de este distrito, se produjo un desarrollo eufórico con la rápida construcción de casas, condominios y clubes de playa. Entre los hitos comerciales más importantes del balneario estuvieron la expansión del Boulevard de Asia (2003, aunque se fundó a fines de los 90), con la llegada de supermercados Wong y las tiendas Ripley, en el 2004, y Sodimac (del Grupo Falabella), en el 2008.
Sin embargo, la actividad comercial no ha avanzado a la misma velocidad que el “boom” inmobiliario. Han pasado poco más de 10 años desde que se inauguró el Boulevard y todo indica que el ímpetu por instalar nuevos negocios ha menguado. Según la Oficina de Desarrollo Urbano de la Municipalidad de Asia, en los últimos meses ninguna gran empresa ha solicitado permisos ni licencia de funcionamiento para abrir locales, tanto en el Boulevard de Asia (Grupo Ibárcena) como en el Boulevard Ibiza.
Salvo por el restaurante Friday’s y el kartódromo Racing Dakart, no se han lanzado propuestas importantes para este verano. Del mismo modo, otros grandes proyectos, como el hotel La Huaca, con búngalos, suites, piscinas y spa, así como la laguna artificial (Grupo Musiris y Crystal Lagoons), están congelados desde hace meses. El Boulevard Ibiza, aún con espacio para más aperturas, no ha conseguido despegar como su par.
Sin embargo, el negocio inmobiliario, que favorece la oferta comercial, parece haber mantenido su mismo ritmo constructor. Quizá no en la zona de impacto de los bulevares, pero sí en los alrededores, donde se habrían construido más de 200 casas de playa el 2009 para la presente temporada, una cifra similar a la del 2008. ¿Será por ese motivo que los grandes desarrolladores de proyectos no han perdido sus esperanzas en el balneario, manteniendo sus inversiones congeladas, en vez de venderlas?
CASAS Y MÁS
En un recorrido por la zona, se verificó que existe un impulso constructor que ya superó a las playas administradas por la Asociación de Propietarios de Inmuebles del Litoral del Sur (Aprils), que está entre los kilómetros 93 y 102, donde hasta hace dos veranos se concentraba la oferta de casas, tanto para la compra como para el alquiler. El valor promedio de una propiedad construida está en US$600.000.
Según Alejandro Krateil, presidente de Aprils, existen alrededor de 3.300 lotes, en los que ya se han construido más de 2.800 casas. Los lotes que faltan desarrollar se concentran en la III etapa de Playa del Golf. “Casi ya no hay dónde más construir”, dice Krateil. Además, habría que sumar tres terrenos, con capacidad para 700 lotes, que se sumarían a la Aprils en los próximos meses. “Uno está al costado de la playa Las Arenas, otro al costado de Las Gaviotas —que se llamará La Gloria—, donde quieren hacer una laguna artificial, y el último al lado de este”, dice Eric Rey de Castro, director gerente de la inmobiliaria Colliers International.
Entre los kilómetros 88 y 110 —excluyendo las playas administradas por Aprils— existe otro “boom” inmobiliario, con proyectos como Cala del Mar, Costa del Sol, Mirador de Asia, Puesta del Sol, Panorama de Asia, Las Olas de Asia, Ventanas del Mar y Las Terrazas, que contemplan la construcción de más de 2.440 casas, de las cuales 900 estarán listas en el 2011, según estima la Municipalidad de Asia.
Si los condominios representados por Aprils totalizan alrededor de 3.300 lotes, estamos hablando de que en el balneario habrá más de 5.000 casas, sin contar con las habitaciones, búngalos y suites de los clubes y hoteles (que suman 380), y sin los proyectos que se seguirán desarrollando en Asia. Según la municipalidad, existen más de 1.000 hectáreas aún vírgenes en la costa.
Para el arquitecto José Orrego, director gerente de la firma Metrópolis, así como para Augusto Peñaloza, gerente general de la inmobiliaria Masterhouse, el “boom” inmobiliario no se detuvo el 2008, ni tampoco el 2009, cuando la crisis económica desestabilizó las finanzas de los consumidores, básicamente porque el crédito hipotecario se mantuvo sólido en el Perú. “Sin créditos que respalden al mercado habría sido imposible seguir creciendo”, dice Peñaloza.
COMERCIO FRÍO
Sin embargo, tal como se mencionó, el ritmo comercial no ha seguido al inmobiliario. “Las ventas no son espectaculares en los dos bulevares de Asia, salvo el caso de Wong, porque es el único supermercado de la zona, y los restaurantes, así como la actividad nocturna en discotecas y ventas de licores”, dice Liliana Alvarado, directora académica del área de márketing de la Universidad de Ciencias Aplicadas (UPC). “En Asia, el concepto de comercio no solo se limita a las ventas. Las marcas han comprendido que Asia es un espacio para relacionarse con los consumidores de otra manera, construyendo su identidad durante el verano, para recuperar su inversión en el invierno, en Lima”, refiere la consultora.
Efectivamente, la gran cantidad de stands en los bulevares de Asia confirma que la presencia de la marca es más importante que la venta.
“En Asia ya no veremos las grandes apuestas comerciales, porque llevar una marca implica logística y empleados que deben dormir allí. Ahora se desarrollarán microconceptos como quioscos, módulos y barras. Apuestas más pequeñas y entretenidas para vincular marcas con los consumidores”, dice Orrego.
Día_1 intentó, sin éxito, conversar con representantes del grupo Ibárcena, administradores del Boulevard de Asia, para corroborar esta versión.
Sin embargo, debemos recordar que en setiembre del año pasado, previo al inicio de la temporada 2009-2010, señalaron que esperaban que las ventas de sus operadores crecieran en 10% respecto a la temporada anterior, 2008-2009, cuando crecieron al doble, en 20%.
CON VISTA AL MAR
Las grandes inversiones de turismo anunciadas en Asia tuvieron un panorama diferente a los proyectos inmobiliarios residenciales. La razón principal es que los primeros demandan varios millones de dólares y los flujos se paralizaron en todo el mundo por un motivo: la crisis. En cambio, las iniciativas que hoy florecen en este balneario fueron y son financiadas por la banca nacional.
Uno de los proyectos más emblemáticos en Asia es el hotel La Huaca. Este, según John Reynolds, presidente de la operadora Revolutions, se relanzará este año, dado que los créditos internacionales se han reactivado. Reynolds estima que el hotel estaría listo en el 2012. Revolutions también ya empezó la construcción del club Vista Pacífico, la sede de playa de la Huaca. Estos desarrollos podrían generar más demanda en la zona.
Tendencias
Este dinamismo ha terminado revalorizando terrenos desde Punta Negra hasta Santa María, entre los kilómetros 47 y 60, cuyos precios, según Gino Layseca, gerente general de la consultora inmobiliaria Tinsa, habrían incrementado en 30% respecto al 2008. Otro efecto de este impulso, señala Layseca, es que el público más selectivo de Asia, “que siente que ese balneario ya no es tan exclusivo”, está migrando a zonas más exclusivas aun, como Paracas, y las playas de Tumbes y Piura.
Respecto a los alquileres en Asia, según Giancarlo Malatesta, director de proyectos de la consultora inmobiliaria Binswanger, “ha habido un incremento abismal en las tarifas de alquileres”, que habría hecho que muchos veraneantes migren a Santa María, Caballeros, Señoritas y Pulpos. Estas playas también han elevado su valor, pero no con la misma intensidad que en Asia.
Según Peñaloza, si el alquiler de una casa de playa en Asia para la temporada 2009 —desde Año Nuevo hasta Semana Santa— estuvo entre US$15.000 y US$18.000, este verano su valor se elevó hasta US$20.000 y US$22.000.
La temporada 2008, según Krateil, de Aprils, representó un pico respecto a los alquileres, porque ese año hubo un 100% de ocupabilidad. En las playas de esta asociación, alrededor del 30% de las propiedades se destinan a alquiler.
Este verano, en cambio, según Layseca y Peñaloza, los alquileres cayeron no solo por los precios. “El clima tampoco ha ayudado”, dice Peñaloza.
El futuro aún brilla aquí. Pero, como sucede en otros balnearios de lujo, existen vecinos en Asia, al otro lado de la carretera, que problemente nunca disfrutarán de este confort.
Por: Luis Gamarra/Alberto Limache
