Como cierre del año, en el curso de post grado de real estate que damos en Di Tella, hicimos un ejercicio grupal muy simple. Les pedimos a los alumnos que, por grupos, identificaran las mejores oportunidades de inversión que visualizan para el 2009. Con las ideas que surgieron, hicimos un debate que fue largo y enriquecedor. Por Damián Tabakman La mayoría identificó las oportunidades en los casos emergentes de la crisis. Se habló de fideicomisos con fiduciantes que no pagan y que empiezan a necesitar capital adicional para subsistir, incluso paralizando algunos proyectos, también de emprendimientos de lujo que estaban orientados a inversores o compradores de afuera que ya están presionando para irse, y de desarrolladores que financiaron sus obras con deuda que hoy tiene tasas muy altas y los obliga a tomar decisiones inmediatas. En ese contexto, sumado al mínimo flujo de ventas, a la inexistencia de crédito hipotecario (incluso sin esperanzas con la desaparición de las AFJPs) y a la percepción de los clientes que los precios tienen que bajar, los negocios que se ven para el año entrante, si alguien estuviera dispuesto a inyectar dólares en nuestro mercado, son clásicos proyectos de las épocas muy complicadas. Pero los valores de los inmuebles en nuestro medio siguen resistiendo, mientras que en Miami, por ejemplo, ya se consiguen unidades a precios equivalentes a los de acá, luego de asumir caídas de hasta el 50%. Allí el real estate es mala palabra en el mundo de las inversiones. Es el culpable de todos los males, junto con las hipotecas tóxicas, luego de años de haber sido la súper estrella de la riqueza norteamericana. Aquí y ahora la gente opta por la liquidez. Se ha perdido mucha plata, en especial los que tenían dinero fuera del país o inversiones financieras locales, por ejemplo en acciones. Por las caídas de las cotizaciones, se habla de pérdidas patrimoniales de capital que son récord histórico, y eso ha cambiado de raíz la forma de evaluar las nuevas decisiones de inversión, de percibir el riesgo y de resguardar los ahorros de largo plazo. Mientras los activos financieros ajustan su precio con mayor celeridad, los inmobiliarios reaccionan más lentamente. Y en entornos virtualmente sin endeudamiento bancario, como es el caso del real estate local, lo que sucede es que se reduce significativamente el volumen de transacciones. Los propietarios prefieren no vender a los valores de las contra ofertas, y los compradores simplemente no compran. Entre los Developers, la realidad tiene otra dinámica, la crisis financiera genera otras urgencias, y la reacción a la nueva realidad termina siendo más rápida. Pero claro, hoy ya no se detectan bolsones de riqueza con vocación por entrar al sector, como hasta hace un año fue el campo, generándonos un volumen de actividad como nunca habíamos tenido. Sucede que a la salida de la crisis del 2001, los países desarrollados crecían y crecían, y esa realidad, que hoy no está, ayudaba a través de la demanda de commodities, sus precios crecientes, y un sector agropecuario que no se cansaba de comprar propiedades.
Algunas buenas noticias
Es lícito preguntarse si la nueva realidad genera algunas buenas noticias para el sector, y la respuesta es que algunas hay. Por ejemplo, hay desarrolladores que vendieron unidades a precio fijo en dólares y que hoy los hacen valer más al cobrar sus cuotas, en muchos casos postergando inversiones a la espera de una devaluación mayor y una inflación sectorial en pesos controlada. Hay también productos premium que siguen teniendo demanda a precios muy buenos. Por otra parte, los terrenos empiezan a bajar por falta de demanda de los emprendedores al igual que los costos de obra en moneda dura. Algunos son optimistas con el impacto que el “perdonazo impositivo” tendrá sobre el sector, y otros creen que, en última instancia, el descrédito de los activos financieros locales e internacionales volverá a ratificar que el único ahorro consistente para el largo plazo es el ladrillo. Pero lo concreto es que hoy, de cara a un 2009 que va a ser muy difícil, solo compran inmuebles los buscadores de oportunidades (cuando las encuentran) o los que detectan la posibilidad de adquirir un buen activo que siempre quisieron y que ahora sale al mercado por alguna razón puntual. Pero como este tipo de situaciones no abundan, hay pocas transacciones. Y muchos creen que, hasta que el real estate no sincere sus valores como ha ocurrido en Miami o como ha sucedido con la cotización de las acciones de Irsa por ejemplo, seguiremos con un mercado raquítico.
Pensando lo esencial
Al cierre del curso anual de real estate de Di Tella, además de brindar, recorrimos y debatimos sobre todos estos temas. Pero dado que estábamos en un ambiente académico, rápidamente emergió una cuestión de fondo que hace a la esencia de nuestra disciplina, y que es el problema del valor. En efecto, toda vez que emprendemos un proyecto, o para ser más precisos, que tomamos una decisión de inversión en bienes raíces, estamos asumiendo una postura respecto del valor de los activos inmobiliarios. La gran pregunta que hoy nadie sabe cómo responder, es cuánto valen las propiedades para saber si es momento de comprar o de vender, y por eso pocos actúan y el volumen de operaciones se minimiza. Pero un espacio de reflexión universitaria nos obliga a pensar en estas cuestiones, y por eso en Di Tella se revisaron las series históricas de valores para saber en qué punto estamos hoy. También se evaluó el costo de reposición, pero rápidamente algunos argumentaron que el 80% de las compra-ventas se hacen con usados, y en ese contexto, cuánto cuesta edificar es algo poco relevante. En los 80, por varios años resultó más caro construir que el precio de las unidades terminadas, como ocurre hoy en día en los países desarrollados que sufrieron burbujas. Por otra parte, se hizo referencia a la renta corriente por alquileres que los inmuebles dejan y a la tasa de capitalización como forma de saber cuánto tiene que valer una propiedad. Algunos alumnos recurrieron a los comparables internacionales, o al concepto de costo de oportunidad y a las alternativas de inversión disponibles a la hora de hablar de precios sustentables en el tiempo. Finalmente se concluyó que no hay una sola forma de entender el valor de un activo inmobiliario. Además, por ser un bien durable, se nos complica incluso definir una moneda de medición. De hecho, un grupo de alumnos recordó que en los setenta los inmuebles valían mucho en Argentina en dólares, simplemente porque el dólar no valía nada. Habiendo debatido varias horas, llegamos a una única conclusión: venimos de varios años de mucha actividad, y ahora estamos ingresando en un tórrido invierno inmobiliario, en el que habrá oportunidades puntuales que solo algunos verán y probablemente pocos podrán aprovechar. Mientras tanto, habrá que concentrarse por un tiempo en mirar para adentro de cada organización, en hacer las tareas pendientes, en volver a lo esencial y en considerar proyectos conservadores, sólidos y sin deuda, que apunten al mediano plazo.
Es fácil equivocarse
Ante semejante volatilidad e incertidumbre como la que estamos viviendo, toda vez que el preconcepto solidez y solvencia ha sido cuestionado de raíz, muchos ya han tomado una sabia decisión: se fueron de vacaciones a sitios caros, convencidos que así van a ganar mucha plata. Claro, los desarrolladores son hacedores incorregibles, y tomar la decisión de hacer hoy, puede ser una pésima idea. Por eso, la mejor forma de ahorrar, dicen irónicamente, es gastar la plata en ocio y no en malas inversiones. Es claro que llegó el momento de olvidarnos del ego al proyectar emprendimientos. No es una época para imaginar la torre más alta ni el proyecto más prestigioso. Vivimos una circunstancia que nos obliga a sumergirnos en la perspectiva del inversor, que solo mira índices, tasas de rentabilidad, riesgo, resguardo de su capital, liquidez, solvencia, costo de oportunidad y retornos. Si Usted está preparado para hablar ese lenguaje, si puede poner entre paréntesis la buena arquitectura, el marketing y el glamour, para comunicarse en esos otros términos con sus inversores, quédese en Buenos Aires buscando negocios. Los habrá, habrá proyectos fallidos con necesidades urgentes de capital, dueños de hedge funds americanos con inversiones en real estate en Argentina dispuestos a salir a cualquier precio, o empresas con necesidad de vender buenos activos. También habrá endeudados que venderán propiedades baratas porque las tasas de interés los están consumiendo, o compañías públicas que buscarán sacarse de encima inmuebles a buenos valores para recomprar sus propios bonos corporativos híper devaluados. Pero si Usted es de los que se enamoran de sus proyectos, de los Developers que creen en sus diseños novedosos o vanguardistas, si Usted es un idílico del real estate y ha sido exitoso en los últimos años haciendo torres glamorosas y creativas en Puerto Madero o en Miami, váyase de vacaciones ya. Con Usted nos vemos en marzo, porque si se queda va a sufrir. Y cuando digo marzo, me refiero al 03/2010.
