02 octubre, 2009

BIENVENIDOS AL NUMERO DE OCTUBRE


Estimados colegas:

Muchas gracias por visitar nuestro lugar en Internet, para este mes les ofrecemos interesantes artículos sobre la dinámica inmobiliaria en Estados Unidos, a propósito del tema de la crisis en este sector, otro interesante tema es sobre la Ley 29090, la cual esta generando el rechazo de los gremios profesionales de arquitectos e ingenieros, así como de los municipios. Tendemos también dos vídeos uno sobre el CASA COR y el otro sobre una de las Obras del Arquitecto Calatrava.

Esperando que el contenido sea de su agrado, reiteramos nuestro deseo de recibir aportes y colaboraciones en artículos a difundir.

Gracias
Alfredo



24 Congreso Panamericano de Valuación - CUERPO TECNNICO DE TASACIONES


Hacemos de su conocimiento que hemos sido informados por la arq. Yuri Sánchez, que la tarifa preferencial de s/.900, a miembros del copecap interesados, estará vigente hasta mañana miércoles 30 de septiembre (fin de mes).

(folleto, ficha de inscripción y carta de tarifa reducida para el copecap fué enviada en correos anteriores)

COPECAP

ARQ. DANIEL BÉJAR RODRÍGUEZ
ARQ. MIGUEL AVILA GARCIA
ARQ.
CARMEN VALDIVIA COLLAZOS
ARQ. GUILLERMO GUTIÉRREZ HUBY
ARQ. JULIO CÁCERES BOBADILLA

AUN NO SE VE SALIDA A LA CRISIS INMOBILIARIA EN EEUU



Pese a las señales de mejora, las ventas siguen dependiendo de los programas del gobierno
Después de un año marcado por intervenciones extraordinarias en la economía, el gobierno estadounidense ha empezado a reducir sus programas de apoyo al sector privado. Pero Peter Lansing, el presidente de Universal Lending, no lo ha notado.
La firma hipotecaria de Denver, Colorado, comprueba todos los días cómo el mercado de bienes raíces ha pasado a depender cada vez más del Estado.
Durante el auge inmobiliario, un 20% de los créditos hipotecarios de Universal contaba con el respaldo de la Administración Federal de la Vivienda, un organismo del gobierno estadounidense que garantiza préstamos a los deudores que no pueden pagar una cuota inicial significativa. Hoy, la FHA, por sus siglas en inglés, representa un 80% de su negocio. Esto le ha cambiado la vida a Lansing, quien tuvo que aprender a negociar con el gobierno y a hacer más trámites. Pero el ejecutivo también sabe que muchas ventas no se hubieran materializado sin la intervención gubernamental.
"En los más de 29 años que llevamos en el negocio, siempre pensamos que éramos parte de un sistema de libre mercado. Hoy, me considero un contratista del gobierno", asevera. "Mi estrategia... es lograr que una mayor cantidad de empleados acepten esta idea. El plan B es vender lápices en la esquina". En los últimos 12 meses, el gobierno de Estados Unidos ha intervenido en casi todas las etapas del proceso de compra de vivienda.
En realidad, más del 80% de las hipotecas residenciales otorgadas este año contó con algún respaldo estatal, según la publicación especializada Inside Mortgage Finance.
Para que no se frenara el financiamiento al mercado inmobiliario, el gobierno rescató a los gigantes hipotecarios Fannie Mae y Freddie Mac y ahora es dueño de unos US$ 5,4 billones (millones de millones) en préstamos y garantías. En su empeño por impedir que las tasas hipotecarias se disparen, la Reserva Federal se encamina a comprar casi US$ 1,5 billones en deuda emitida o garantizada por diferentes agencias del gobierno y unos US$ 300.000 millones en bonos del Tesoro, la tasa de referencia para los créditos hipotecarios. Para estimular la demanda, el gobierno también ha ofrecido alivios tributarios de hasta un máximo de US$ 8000 para quienes compren su primera vivienda.
La ofensiva estatal parece haber cumplido su cometido de detener el derrumbe inmobiliario. Las medidas consiguieron, por ejemplo, que Jonathan Swinton y su esposa Annie decidieran comprar antes de lo previsto. La pareja se apresta a sellar la compra de una vivienda de US$ 226.000 en un suburbio de Salt Lake City dentro de unas semanas. "Siempre quisimos comprar una casa, pero íbamos a esperar un par de años", dice Swinton. "Las bajas tasas de interés y el alivio tributario fueron los dos grandes factores que nos hicieron comprar este año", afirma.
Ya han empezado a surgir señales de que el mercado inmobiliario tocó fondo. Las ventas de nuevas viviendas han crecido más de 30% desde los mínimos de los primeros meses del año y las de casas usadas casi 17%. Las acciones de las constructoras han repuntado, los inventarios de casas nuevas no vendidas han bajado y los precios se han empezado a recuperar después de drásticas caídas.
Los expertos señalan que la inusitada intervención estatal es la principal razón que ha mantenido al mercado en funcionamiento.

A pesar de las señales de mejoría, el sector inmobiliario es un remedo de lo que fue durante el boom. Los precios han regresado a los niveles de 2003 tras caer un tercio desde su máximo del segundo trimestre de 2006, según los datos de Standard & Poor?s.
"Durante al menos los próximos dos años, y tal vez más, no es posible que el gobierno diga que el mercado inmobiliario ya no necesita apoyo", advierte Dwight Jaffee, profesor de economía de la Escuela de Negocios Hass de la Universidad de California, en Berkeley. "Si lo hiciera, el mercado hipotecario y el mercado inmobiliario se vendrían abajo casi con seguridad."
El gobierno del presidente Barack Obama sabe que tiene que examinar a fondo su papel en el mercado de bienes raíces, pero reconoce que aún no ha llegado el momento de hacerlo.
"Todos los gobiernos del mundo juegan un papel en el mercado inmobiliario de su país", señala Lawrence Summers , el principal asesor económico de Obama. "La naturaleza de ese rol una vez que la economía se normalice es un tema crucial que vamos a considerar en los próximos meses y años", agrega.
Teri Gifford, quien administra EZ Mortgage Loans Inc., una firma hipotecaria con negocios en los estados de Kentucky y Ohio, dice que un 95% de su negocio en estos momentos es obtener préstamos con el respaldo estatal. "Es todo lo que se puede hacer por el momento", indica.
Gifford teme que el gobierno empiece a dar marcha atrás si los créditos que garantiza entran en cesación de pagos. "Me preocupa lo que depara el futuro si ponemos todos los huevos en la misma canasta", advierte.
Por Deborah Solomon y Jon Hilsenrath

Valores: la cercanía entre piso y techo


¿Que motiva a la oferta? ¿Cual es el objetivo o necesidad que guía a la demanda? Responderse a estas preguntas resulta fundamental para poder explicar lo que sucede en todo mercado y fundamentalmente cuando lo que está en juego en el mercado son inmuebles. Columna publicada en el Suplemento de Real Estate de Ámbito Financiero

Haciendo una apretada síntesis podríamos establecer que la oferta está compuesta por aquellos inmuebles usados y los que se construyen nuevos para incorporarlos al mercado. Básicamente quien saca a la venta un inmueble usado lo guía el recambio. Un recambio que puede ser motivado por necesidad de más o menos metros cuadrados, cambiar de barrio o bien cambiar de destino el capital invertido para volcarlo hacia otra opción que resulte más ventajosa: como puede ser otro negocio mejor, destinarlo al pago de una deuda o simplemente consumirlo en lo que el propietario guste o necesite.

Pero, la existencia de oferta nueva en el mercado proveniente de productores privados surge en exclusiva de una ecuación: obtener rentabilidad en función del riesgo y el trabajo que se asume. Sin la obtención de una ganancia razonable que amerite dedicarse a ello, las obras como cualquier otra actividad productiva no son viables, no se comienzan. Ahora bien también los productores de inmuebles durante el transcurso de la obra pueden encontrarse con variaciones en el contexto económico, financiero, político y muchos otros que impactan sobre la rentabilidad original modificándola a veces a favor y muchas otras en contra y en este último caso conformarse con una ganancia inferior o incluso asumir pérdidas. Por lo tanto, de las expectativas de ganancia futura que aparezcan como factibles de obtener dentro de los escenarios probables o que puedan preverse hacia delante depende la existencia o no de obra privada.

Veamos entonces cuales son los números que hoy enfrenta quien piense en emprender la tarea de construir un edificio compuesto por departamentos en la ciudad de Buenos Aires.

El costo de construcción de un edificio entre medianeras con unidades de calidad media estándar más la incidencia de los espacios comunes sobre la superficie propia se ubicó en Agosto de acuerdo al índice del Costo de la construcción para esta tipología de Reporte Inmobiliario en 833 dólares. Si a ello se le incorporan honorarios, gastos e IVA, se llegará a una cifra que se ubica en los 1037 dls/m2 propio, a lo cual debe añadirse el costo de incidencia por m2 vendible correspondiente a la tierra que hoy es difícil de hallar a valores de cotización en el mercado en un barrio medio por debajo de los 300 dls/m2 propio, lo que arroja una suma total de 1337 dls. de costo por cada m2 a lo que deberá añadirse la ganancia por la cual alguien estará dispuesto a invertir conocimiento y dinero propio , y/o a endeudarse y/o tomar compromisos a futuro.

Si a esta simplificación de cuentas que a los fines de la ejemplificación de cual es el umbral de costos de producción de viviendas mínimo en un barrio medio para una calidad media estándar en la ciudad de Bs. As., le añadimos un 35 % bruto de rentabilidad de punta a punta para una obra de reducida escala que demore dos años en concluirse y entregarse todas las unidades, el valor al que debería venderse el m2 propio ronda los 1.800 dólares. Cabe señalar que la rentabilidad bruta del 35 % luego de deducirle impuestos se reduce aproximadamente a un 23 %.

Desde luego que existen costos mayores o menores según calidades, escala, incidencia de espacios comunes, ubicación, etc. etc., pero la realidad de los valores de mercado de tierra, costos de construcción y rentabilidades mínimas pretendidas ubica el piso de precio de venta para el metro cuadrado de un departamento en el orden de los valores del ejemplo.

Exposicion de la Construccion EXCON2009


Con expectativas de mas de 50,000 visitantes, entre ellos 80 grandes compradores internacionales y con la premisa “INNOVANDO EN LA CONSTRUCCION” se llevará a cabo del 06 al 11 de octubre del año en curso la XIV versión de EXCON (Expovivienda & Construcción), que cada año reúne en Lima a la mas destacada oferta de la industria de la construcción, la infraestructura, la arquitectura y el diseño en general.
Para el 2009 EXCON espera contar con más de 230 firmas expositoras, y recibir a más de 50,000 visitantes para que disfruten 15,000 mts2 de la exhibición más variada de la industria de la construcción y el diseño. Además se convocará a una importante misión comercial de compradores internacionales provenientes de Norte Centro y Sudamérica (80 aproximadamente) acorde a la oferta exportadora del evento, para que participen en la IV Rueda Internacional de Negocios MAC PERU, la cual viene siendo organizada y dirigida por PROMPERU y se desarrollará en una gran sala de negocios VIP ubicada claro esta dentro del recinto ferial. La gestión de agendas y citas se desarrollará gracias a una avanzada plataforma tecnológica.
Mayores detalles visitar la web www.excon.com.pe/

Exigen debatir la derogación de licencias automáticas


EL TALÓN DE AQUILES DE LA LEY DE EDIFICACIONES
Doce alcaldes demandan que se ponga en agenda proyecto de cambio. Capeco plantea que se defina de una vez aplicación de la Ley 29090

Por: Andrea Castillo

La unión hace la fuerza, dice el adagio popular. Quizá por ello ayer las autoridades locales de doce distritos de Lima Metropolitana acudieron al llamado del alcalde de Santiago de Surco, Juan Manuel de Mar, para demandar al Congreso de la República la pronta puesta en debate del proyecto de ley 2994, que propone la modificación de la Ley de Regularización de Habilitaciones Urbanas y Edificaciones (29090), y, con ella, la derogación de las licencias automáticas de construcción.
En la cita participaron los burgomaestres de San Borja, San Isidro, La Molina, San Luis, San Martín de Porres, Pueblo Libre, Surquillo, Jesús María y Chaclacayo, así como los tenientes alcaldes de Lima y Miraflores, Marco Parra y Martín Bustamante, respectivamente. También acudieron funcionarios de Bellavista, San Juan de Miraflores, Lince, La Punta y del centro poblado Santa María de Huachipa.
Surco es uno de los distritos con mayor número de proyectos de edificación en marcha (unos 2.500, según fuentes edilicias) y fue allí donde la semana pasada un derrumbe causado por fallas en las calzadas de una obra con licencia automática de construcción afectó a dos viviendas colindantes en Las Casuarinas. Por suerte no hubo víctimas.
Pero la situación de riesgo es permanente, según manifestaron ayer las autoridades edilicias. “Las licencias automáticas son perjudiciales para todos los distritos, especialmente para aquellos con edificaciones de mayor antigüedad. Por eso pedimos la derogación de las licencias automáticas. Es una lástima que hasta la fecha el proyecto de ley 2994 no haya sido siquiera debatido por el Congreso”, sostuvo el alcalde Del Mar.

DESDE ENERO
El proyecto de ley 2994/2008-GL fue presentado el 26 de enero por la Municipalidad de Lima, la Asociación de Municipalidades del Perú y los colegios profesionales de ingenieros y arquitectos. Propone que antes de dar luz verde a proyectos de construcción, estos pasen por una revisión previa por parte de profesionales competentes en la materia.
La Cámara Peruana de la Construcción (Capeco) es partidaria de que el proyecto de ley sea discutido de una vez por todas, pues en este momento la aplicación de la Ley 29090 se encuentra en la indefinición, sostuvo Francisco Osores, miembro del directorio de dicho gremio. “Es importante que esta situación se resuelva y que quede claro que lo más importante es que haya supervisión municipal para tener certeza de que las cosas se hacen bien”, subrayó.

El dilema de la reconstrucción en la zona cero de Nueva York


Por A.D. Pruitt y Christina S. N. Lewis

Ocho años después de que los terroristas destruyeran el World Trade Center, el reemplazo de la mayor parte del espacio de oficinas ha quedado sumido en un punto muerto político y financiero. Pero eso no le molesta a la mayoría de los dueños de las propiedades aledañas, quienes tienen que lidiar con la mayor cantidad de oficinas vacías vista en muchos años.
Dependiente de la industria de servicios financieros, el sur de Manhattan ha registrado un marcado aumento de las tasas de desocupación, a medida que las firmas quiebran o realizan olas masivas de despedidos. Según una proyección de Reis Inc., una firma de investigación de mercado, la tasa de oficinas vacías aumentará a 11,5% para fines de este año y a 12,3% el próximo año, tras mantenerse en cifras de un dígito desde 2007.
La sobreoferta de inmuebles comerciales empeoraría si las torres, que están planeadas para reemplazar más de un kilómetro cuadrado de espacio de oficinas perdido cuando el World Trade Center fue destruido, se terminan antes de que la economía se recupere. Pero las posibilidades de que eso ocurra son cada día menores debido a la batalla entre la Autoridad Portuaria de Nueva York y Nueva Jersey, la cual posee los terrenos, y el urbanizador privado Larry Silverstein, quien alquiló el espacio de oficinas por 99 años seis semanas antes del ataque terrorista.
World Trade Center
Sólo un edificio de oficinas ha sido financiado en su totalidad en el local, una torre de 240.000 metros cuadrados que construye la Autoridad Portuaria y que se llamará One Word Trade Center. Bajo el plan actual, estará lista en 2013 o 2014. Pero los tres edificios con más de 575.000 metros cuadrados de espacio de oficinas que se supone que construirá Silverstein están enredados en una guerra entre el empresario y la agencia controlada por los gobiernos de los dos estados.
En octubre, Silverstein y la Autoridad Portuaria se someterán a una mediación vinculante para resolver quién debería pagar por partes de la renovación propuesta, un proceso que podría llevar meses.
Los retrasos en las obras se han convertido en un problema para el corazón financiero de Manhattan y causaron problemas en el transporte e inconvenientes para trabajadores y residentes. Líderes políticos y empresariales señalan que el proceso lento impide que la ciudad y el país se recuperen emocionalmente del trauma del 11 de septiembre de 2001.
Sin embargo, antes que la recesión hiciera sentir sus efectos, otras zonas del sur de Manhattan se recuperaron. La población residencial aumentó a medida que edificios de oficinas obsoletos se convirtieron en apartamentos de lujo.
Las empresas también regresaron a la región durante los años siguientes al ataque terrorista. La tasa de desocupación de oficinas alcanzó un máximo de 10 años en 2003, con 14%, según Reis. Pero bajó hasta 7% para 2007, a medida que las firmas se expandían y muchos edificios se convertían en propiedades residenciales. La zona también se benefició de cierta diversificación entre los inquilinos, ya que se establecieron allí más firmas de abogados, educación, consultoría y minoristas. Pero más recientemente, el distrito financiero se vio muy perjudicado por la contracción de la industria de los servicios financieros.
Cientos de miles de metros cuadrados han quedado vacíos tras sucesos como la quiebra de Lehman Brothers Holdings Inc. y la compra de Merrill Lynch & Co. por parte de Bank of America Corp. Los alquileres reales han caído 6,9% desde el comienzo del año, según Reis. Y estos problemas están lejos de ver un fin.
Goldman Sachs Group Inc. se prepara para mudar su sede central, en esa zona, a una nueva torre a unas cuadras de Battery Park City, en el sudoeste de la isla de Manhattan, una zona aledaña al distrito financiero. Goldman Sachs también alquila unos 46.000 metros cuadrados en el edificio One New York Plaza, en la misma zona. Mientras los funcionarios que se ocupan de la renovación del distrito financiero están conformes con que Goldman Sachs se quede en el vecindario, la mudanza de la sede central de la firma dejará vacantes cientos de miles de metros cuadrados de espacio.
Lo que no está claro es hasta qué punto el negocio de bienes raíces del sur de Manhattan se verá afectado por los problemas de American International Group Inc., uno de los principales inquilinos de la zona. Hace poco la empresa vendió dos edificios, entre ellos su sede central, a un grupo que incluía a Youngwoo & Associates, una firma de inversión de Nueva York, y al banco surcoreano Kumbo Investment Bank.
A más largo plazo, los dueños de los edificios de la zona temen por la competencia que generará el nuevo World Trade Center. Hasta ahora, la torre One Wolrd Trade Center ha firmado pocos contratos de alquiler.
"La mayor fuente de incertidumbre es cuándo se concluirá el World Trade Center", afirma Victor Calanog, director de investigación de Reis. "No estoy seguro de que la economía de Nueva York se habrá recuperado de forma significativa incluso para ese momento, como para absorber esa cantidad de espacio en el centro", señaló Calanog.
Parte de la pelea entre Silverstein y la Autoridad Portuaria se refiere a la falta del financiamiento para sus torres debido a la contracción del crédito y la recesión. El inversionista argumenta que la agencia debería otorgar hasta US$3.200 millones en financiamiento. Pero la Autoridad Portuaria se resiste a hacerlo hasta que Silverstein aporte más capital.
Se prevé que la renovación del área de 65.000 metros cuadrados en lo que se conoce como la Zona Cero incluya una plaza pública, un monumento, un museo subterráneo, un centro de transporte, un complejo comercial y un centro de espectáculos artísticos. Quienes están a cargo del proyecto planean inaugurar el monumento para el décimo aniversario del 11 de septiembre.

PROYECTO ESTACION DE LIEGE POR SANTIAGO CALATRAVA

Este video muestra un novedoso enfoque en el proyecto de esta estación europea. El arquitecto Santiago Calatrava, explica esta propuesta que sin duda sigue causando comentarios por los aportes formales y estructurales en que se basan sus obras.

CASA COR PERU 2009

En estos días se viene realizando en Barranco una nueva edición del CASA COR , certamen anual que reúne a diseñadores de interiores, y profesionales afines al espacio interior. es ocasión para apreciar las últimas tendencias en el diseño, el uso de los materiales de acabados y construcción.