ARTE EXPRESS ADQUIRIÓ EN EL 2005 OCHO EDIFICIOS EN EL CENTRO DE LIMA, UNO MÁS EN EL 2009 Y ESTE AÑO COMPRARÁ OTROS DOS. AHORA PIENSA CONSTRUIR 5.000 VIVIENDAS EN LAS RIBERAS DEL RÍO RÍMAC
Por: Álvaro Gastañaduí
Como no lo ha hecho ningún inversionista peruano, el arquitecto español Fernando Palazuelo, gerente general de Arte Express, vio en el Centro de Lima una oportunidad de negocio. Ha rehabilitado siete edificios para alquiler de oficinas y atrajo empresas a una zona de donde muchas salieron corriendo hace unos años. Para lograr la rentabilidad de sus proyectos aplicó un ingenioso sistema que él mismo explica.
¿Cómo le va a Arte Express con su negocio inmobiliario en el Centro de Lima?
Como usted ve, esta es una oficina atípica [en el edificio Sudamérica, frente a la Plaza San Martín]. Tenemos todas las unidades de nuestro ejército en un solo lugar: ingenieros, arquitectos, economistas. El equipo lo integran peruanos, de entre 23 y 30 años, excepto yo, que tengo algo más.
¿Cómo se animó a invertir en el Centro de Lima?
Empezamos con una visita en el 2004. Me alojé en un pequeño hotel en el jirón Azángaro, donde solo dos o tres habitaciones tenían baño. Luego pasé al hotel Bolívar, donde viví un año y pico y allí desarrollé el plan para invertir en el Centro de Lima. Vine en el 2004, pero las inversiones se hacen en el 2005. El equipo se empieza a formar alrededor de la arquitecta Luciana Soldi en junio del 2005.
¿Y con cuántos edificios comienza su inversión?
En el 2005 ubicamos los primeros ocho edificios. Pusimos el primer dinero y tuvimos que pedirle a los vendedores que nos financiaran. En los primeros años, nuestro objetivo fue pagar los edificios y preparar los proyectos de rehabilitación.
¿Pero luego compraron otros más?
En el 2009 compramos un edificio más y este año, antes de que termine, compraremos dos más.
¿Cuáles son?
No le puedo decir cuáles son, porque puede ser contraproducente. Hablando de metros cuadrados, hoy somos propietarios de 42.000 metros cuadrados y con estas compras nuevas llegaremos a fin de año a 70.000 metros cuadrados.
¿Estos dos últimos, entonces, son grandes?
Hay uno que sí es grande. Tiene 20.000 metros cuadrados y el otro, 5.000.
¿No es el Hotel Crillón?
No. No es el Crillón. Desde el 2005 empezamos los proyectos, los permisos con la municipalidad y el INC. De inmediato, comenzamos las obras.
¿Quiénes les han alquilado sus oficinas?
Empezamos a traer empresas de nivel al centro, como la Caja de Arequipa, Ipsos Apoyo y el agente de bolsa Solfin. No los inquilinos que había antes.
¿Y cuántos inquilinos de ese nivel han traído al centro?
Tenemos tres grupos de inquilinos: la administración estatal, como la Sunat. El país va bien y el Estado necesita más oficinas.
¿Y es buen pagador?
Es un buen pagador. Estamos muy contentos con ellos y creo que ellos con nosotros. Otro grupo son los llamados clientes varios y lo que consideramos un éxito es haber traído al primer banco del mundo: el Hong Kong Shangái Bank Corporation (HSBC). Lo hemos traído al Perú y al Centro de Lima con tres edificios. Luego, tenemos un tercer grupo, que es el más importante, que se llama BPO (Business Process Outsourcing o externalización de servicios).
¿Y quiénes son?
Empresas como Telefónica o Endesa no quieren tener sus departamentos comerciales dentro de la empresa, porque les sale muy caro, entonces contratan a alguien fuera del país. Este es nuestro principal paquete de clientes y nos estamos trayendo a esas empresas. Hemos ido a Argentina para traer call centers, contact centers y help centers. Hemos traído empresas que tienen 15.000 empleados en el mundo.
¿Y qué les ofrecen?
Esas empresas, que tienen éxito, necesitan una gran dotación de energía, pero barata, pues son grandes consumidores. Nosotros le damos una electricidad 35% más barata que lo que le cuesta a usted en su casa.
¿Y cómo han logrado ello?
Nosotros la compramos como mayorista a Edelnor, la transformamos en el edificio y se la vendemos al precio de costo. Son grandes consumidores de energía. Cuando nosotros dormimos, ellos trabajan. Hemos creado a través de estos BPO 6.500 puestos de trabajo aquí, en el centro.
¿Y las empresas están contentas en el centro?
Están contentas. Primero, porque les damos la tecnología, luego las estaciones de transformación y, además, generadores. Cuando Edelnor corta la energía, esta gente no puede parar, porque sus clientes los penalizan. Tenemos generadores que entran a operar inmediatamente y el edificio sigue funcionando. Eso no se lo dan otros edificios.
¿Y cuánto han invertido?
Mucho dinero.
¿Pero un aproximado?
En este edificio hay tres escaleras presurizadas por- que hay mucha gente. Además, hay una fibra óptica aislada. Son cosas que les damos y por esto los estamos trayendo.
¿Cuánto están cobrando?
Estamos cobrando por alquiler entre US$7,5 y US$8,5 el metro cuadrado.
¿Eso no es muy barato?
Es barato para lo que invertimos. Paralelamente, les decimos que vengan al Perú por varias razones: primero, voy a cobrarles menos que en Santiago, Buenos Aires o Madrid. Además, porque la gente que puedan contratar es gente que está muy formada, preparada y educada y habla un español mejor que el chileno o que el argentino y eso les interesa. Y, por otro lado, aquí en el Centro de Lima sus trabajadores van a poder venir en el sistema de autobuses a gas que está a punto de inaugurar la Municipalidad de Lima.
Con lo que cobra, su margen de rentabilidad será muy reducido…
Evidentemente. Estamos pidiendo financiación a los bancos y ya nos la están dando. Hay que trabajar duro. Somos corredores de maratón. No somos corredores de 100 metros sino de 40 kilómetros, con lo cual estamos preparados para una rentabilidad de mediano y largo plazo, más que una especulación a corto plazo. Estamos recuperando el centro de la ciudad, rehabilitando edificios, respetando la historia…
¿Han sido un buen negocio estas inversiones?
Depende de lo que signifique buen negocio, pero estamos teniendo éxito. Tenemos más demanda que oferta. En ese sentido, estamos contentos. Creo que acabaremos este año habiéndonos gastado cerca de US$20 millones y probablemente aún no hayamos recuperado ese dinero.
Pero están en camino…
Está en camino. Pero esto no es de la noche a la mañana.
¿Usted, que ha trabajado en centros históricos, cómo ve esta experiencia de Lima?
La experiencia es inmejorable. El Centro de Lima tiene un catálogo de arquitectura fascinante: incaica, colonial, republicana y el espectacular siglo XX. Las iglesias, los conventos, los cines, los puentes, las estaciones del ferrocarril: todo eso es muy difícil de encontrar junto, como en Lima.
¿Qué faltaría para que los empresarios inviertan en la recuperación del centro?
Son muchos factores los que intervienen. Por un lado, está el INC, que busca proteger; y, por el otro, Indeci, que busca la seguridad de las personas que viven allí. Y eso está muy bien. Además, creo que hay que ser capaz de desarrollar proyectos que, en primer lugar, recuperen los valores históricos y, luego, tengan un sentido económico. Cualquier proyecto debe generar sus ingresos y no depender de donaciones.
¿Cuáles son sus proyectos a largo plazo?
La conversión del cauce del río Rímac a la altura de la Plaza de Armas en una zona urbana, con pistas, jardines y 5.000 viviendas. En vez de tener el río convertido en un basural, debemos recuperarlo. También estamos en conversaciones con la municipalidad para construir un parqueo debajo de la Plaza San Martín.
LA EMPRESA
[NOMBRE] Arte Express.
[FECHA DE CREACIÓN] Mayo del 2005.
[NEGOCIO] Ese mismo año adquirió ocho edificios en el Centro de Lima, de los cuales seis ya están totalmente rehabilitados y alquilados. El séptimo estará listo en tres meses. También tiene previsto construir un hotel-museo en el jirón Miró Quesada, en dos inmuebles.
EL ENTREVISTADO
[NOMBRE] Fernando Palazuelo Basaldua.
[PROFESIÓN] Arquitecto y empresario.
[NEGOCIO] Ha participado en la rehabilitación de 120 monumentos en los centros históricos de Madrid, Barcelona, Bilbao y Palma de Mallorca, en España. Además del Centro de Lima, está rehabilitando inmuebles en Bhaktapkur, Nepal
El Comercio 10/5/2010
Estimados colegas:
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