¿Que motiva a la oferta? ¿Cual es el objetivo o necesidad que guía a la demanda? Responderse a estas preguntas resulta fundamental para poder explicar lo que sucede en todo mercado y fundamentalmente cuando lo que está en juego en el mercado son inmuebles. Columna publicada en el Suplemento de Real Estate de Ámbito Financiero
Haciendo una apretada síntesis podríamos establecer que la oferta está compuesta por aquellos inmuebles usados y los que se construyen nuevos para incorporarlos al mercado. Básicamente quien saca a la venta un inmueble usado lo guía el recambio. Un recambio que puede ser motivado por necesidad de más o menos metros cuadrados, cambiar de barrio o bien cambiar de destino el capital invertido para volcarlo hacia otra opción que resulte más ventajosa: como puede ser otro negocio mejor, destinarlo al pago de una deuda o simplemente consumirlo en lo que el propietario guste o necesite.
Pero, la existencia de oferta nueva en el mercado proveniente de productores privados surge en exclusiva de una ecuación: obtener rentabilidad en función del riesgo y el trabajo que se asume. Sin la obtención de una ganancia razonable que amerite dedicarse a ello, las obras como cualquier otra actividad productiva no son viables, no se comienzan. Ahora bien también los productores de inmuebles durante el transcurso de la obra pueden encontrarse con variaciones en el contexto económico, financiero, político y muchos otros que impactan sobre la rentabilidad original modificándola a veces a favor y muchas otras en contra y en este último caso conformarse con una ganancia inferior o incluso asumir pérdidas. Por lo tanto, de las expectativas de ganancia futura que aparezcan como factibles de obtener dentro de los escenarios probables o que puedan preverse hacia delante depende la existencia o no de obra privada.
Veamos entonces cuales son los números que hoy enfrenta quien piense en emprender la tarea de construir un edificio compuesto por departamentos en la ciudad de Buenos Aires.
El costo de construcción de un edificio entre medianeras con unidades de calidad media estándar más la incidencia de los espacios comunes sobre la superficie propia se ubicó en Agosto de acuerdo al índice del Costo de la construcción para esta tipología de Reporte Inmobiliario en 833 dólares. Si a ello se le incorporan honorarios, gastos e IVA, se llegará a una cifra que se ubica en los 1037 dls/m2 propio, a lo cual debe añadirse el costo de incidencia por m2 vendible correspondiente a la tierra que hoy es difícil de hallar a valores de cotización en el mercado en un barrio medio por debajo de los 300 dls/m2 propio, lo que arroja una suma total de 1337 dls. de costo por cada m2 a lo que deberá añadirse la ganancia por la cual alguien estará dispuesto a invertir conocimiento y dinero propio , y/o a endeudarse y/o tomar compromisos a futuro.
Si a esta simplificación de cuentas que a los fines de la ejemplificación de cual es el umbral de costos de producción de viviendas mínimo en un barrio medio para una calidad media estándar en la ciudad de Bs. As., le añadimos un 35 % bruto de rentabilidad de punta a punta para una obra de reducida escala que demore dos años en concluirse y entregarse todas las unidades, el valor al que debería venderse el m2 propio ronda los 1.800 dólares. Cabe señalar que la rentabilidad bruta del 35 % luego de deducirle impuestos se reduce aproximadamente a un 23 %.
Desde luego que existen costos mayores o menores según calidades, escala, incidencia de espacios comunes, ubicación, etc. etc., pero la realidad de los valores de mercado de tierra, costos de construcción y rentabilidades mínimas pretendidas ubica el piso de precio de venta para el metro cuadrado de un departamento en el orden de los valores del ejemplo.
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