Pese a las señales de mejora, las ventas siguen dependiendo de los programas del gobierno
Después de un año marcado por intervenciones extraordinarias en la economía, el gobierno estadounidense ha empezado a reducir sus programas de apoyo al sector privado. Pero Peter Lansing, el presidente de Universal Lending, no lo ha notado.
La firma hipotecaria de Denver, Colorado, comprueba todos los días cómo el mercado de bienes raíces ha pasado a depender cada vez más del Estado.
Durante el auge inmobiliario, un 20% de los créditos hipotecarios de Universal contaba con el respaldo de la Administración Federal de la Vivienda, un organismo del gobierno estadounidense que garantiza préstamos a los deudores que no pueden pagar una cuota inicial significativa. Hoy, la FHA, por sus siglas en inglés, representa un 80% de su negocio. Esto le ha cambiado la vida a Lansing, quien tuvo que aprender a negociar con el gobierno y a hacer más trámites. Pero el ejecutivo también sabe que muchas ventas no se hubieran materializado sin la intervención gubernamental.
"En los más de 29 años que llevamos en el negocio, siempre pensamos que éramos parte de un sistema de libre mercado. Hoy, me considero un contratista del gobierno", asevera. "Mi estrategia... es lograr que una mayor cantidad de empleados acepten esta idea. El plan B es vender lápices en la esquina". En los últimos 12 meses, el gobierno de Estados Unidos ha intervenido en casi todas las etapas del proceso de compra de vivienda.
En realidad, más del 80% de las hipotecas residenciales otorgadas este año contó con algún respaldo estatal, según la publicación especializada Inside Mortgage Finance.
Para que no se frenara el financiamiento al mercado inmobiliario, el gobierno rescató a los gigantes hipotecarios Fannie Mae y Freddie Mac y ahora es dueño de unos US$ 5,4 billones (millones de millones) en préstamos y garantías. En su empeño por impedir que las tasas hipotecarias se disparen, la Reserva Federal se encamina a comprar casi US$ 1,5 billones en deuda emitida o garantizada por diferentes agencias del gobierno y unos US$ 300.000 millones en bonos del Tesoro, la tasa de referencia para los créditos hipotecarios. Para estimular la demanda, el gobierno también ha ofrecido alivios tributarios de hasta un máximo de US$ 8000 para quienes compren su primera vivienda.
La ofensiva estatal parece haber cumplido su cometido de detener el derrumbe inmobiliario. Las medidas consiguieron, por ejemplo, que Jonathan Swinton y su esposa Annie decidieran comprar antes de lo previsto. La pareja se apresta a sellar la compra de una vivienda de US$ 226.000 en un suburbio de Salt Lake City dentro de unas semanas. "Siempre quisimos comprar una casa, pero íbamos a esperar un par de años", dice Swinton. "Las bajas tasas de interés y el alivio tributario fueron los dos grandes factores que nos hicieron comprar este año", afirma.
Ya han empezado a surgir señales de que el mercado inmobiliario tocó fondo. Las ventas de nuevas viviendas han crecido más de 30% desde los mínimos de los primeros meses del año y las de casas usadas casi 17%. Las acciones de las constructoras han repuntado, los inventarios de casas nuevas no vendidas han bajado y los precios se han empezado a recuperar después de drásticas caídas.
Los expertos señalan que la inusitada intervención estatal es la principal razón que ha mantenido al mercado en funcionamiento.
A pesar de las señales de mejoría, el sector inmobiliario es un remedo de lo que fue durante el boom. Los precios han regresado a los niveles de 2003 tras caer un tercio desde su máximo del segundo trimestre de 2006, según los datos de Standard & Poor?s.
"Durante al menos los próximos dos años, y tal vez más, no es posible que el gobierno diga que el mercado inmobiliario ya no necesita apoyo", advierte Dwight Jaffee, profesor de economía de la Escuela de Negocios Hass de la Universidad de California, en Berkeley. "Si lo hiciera, el mercado hipotecario y el mercado inmobiliario se vendrían abajo casi con seguridad."
El gobierno del presidente Barack Obama sabe que tiene que examinar a fondo su papel en el mercado de bienes raíces, pero reconoce que aún no ha llegado el momento de hacerlo.
"Todos los gobiernos del mundo juegan un papel en el mercado inmobiliario de su país", señala Lawrence Summers , el principal asesor económico de Obama. "La naturaleza de ese rol una vez que la economía se normalice es un tema crucial que vamos a considerar en los próximos meses y años", agrega.
Teri Gifford, quien administra EZ Mortgage Loans Inc., una firma hipotecaria con negocios en los estados de Kentucky y Ohio, dice que un 95% de su negocio en estos momentos es obtener préstamos con el respaldo estatal. "Es todo lo que se puede hacer por el momento", indica.
Gifford teme que el gobierno empiece a dar marcha atrás si los créditos que garantiza entran en cesación de pagos. "Me preocupa lo que depara el futuro si ponemos todos los huevos en la misma canasta", advierte.
Por Deborah Solomon y Jon Hilsenrath
No hay comentarios:
Publicar un comentario